SMARTA FASTIGHETER. | 11 aug

Träffsäker felsökning

Fredrik Nilsson, lösningsarkitekt, och Pontus Ingevaldsson, teknisk projektledare på Uppsalahem, arbetar med satsningen där bostadsbolagets undercentraler uppgraderas för att möjliggöra uppkoppling, effektivare styrning och en mer datadriven förvaltning.

TEXT: KLAS SÖRBO FOTO: JOHAN ASP

Undercentralen i Tuna Backars gård 4 är en av cirka 110 där utrustning har bytts ut för att möjliggöra uppkoppling och effektivare styrning. Arbetet med att modernisera de totalt drygt 180 undercentralerna har pågått i två och ett halvt år och beräknas bli färdigt om ett och ett halvt år.

– Vi bygger fundamentet för våra framtida fastigheter nu, säger Pontus Ingevaldsson, teknisk projektledare på allmännyttiga Uppsalahem och den som driver projektet.

Området Tuna Backar i norra Uppsala byggdes på 1950-talet och är ett av de äldsta i allmännyttiga Uppsalahems bestånd. Bostadsbolaget inledde med att byta undercentraler i bostadsområden som av olika anledningar bedömdes vara mer utmanande. För Tuna Backar berodde det på att området är stort och har många lägenheter. Byggnaderna är också äldre och har hög energianvändning för värme.

– Där finns stora värmekretsar och systemen är relativt dåligt injusterade, vilket gör att potentialen för energieffektivisering är högre än i andra områden, säger Pontus Ingevaldsson.

Uppgraderingen av undercentralerna kan även försvåras av att de tekniska systemen är komplexa.

– Under arbetets gång har vi kunnat se att det i princip finns tre olika typer av centraler i vårt bestånd: enkla, medelsvåra och mer avancerade, förklarar Pontus Ingevaldsson.

Den enklaste typen är en fjärrvärmecentral för varmvatten och värme. En medelsvår undercentral kan innehålla värmeåtervinning och mekanisk ventilation. De mest avancerade används i större system där det kan ingå värmepumpar, frånluftsåtervinning, solceller och större apparater där fler komponenter behöver kopplas in.

En viktig princip vid bytet av undercentraler är enhetlighet. Varje central byggs upp med samma apparatskåp, bildskärm och märkning. En drifttekniker i jour ska direkt känna igen sig i centralen. Felsökning går därmed snabbare och optimering blir enklare. Komponenterna är också desamma och ska vara lättillgängliga. De ska finnas i lager hos de lokala grossisterna för att säkerställa korta leveranstider.

Åtgärder som genomförs vid ombyggnaden av undercentralerna omfattar, förutom installation av nytt apparatskåp, byte av ventiler, ställdon och belysning. Nya givare installeras också. I det äldre beståndet byts även allt kablage och kabelstegar ut och svag- och starkström separeras.

– Det vi gör kan i princip jämföras med en ”3 000-milaservice” för fastighetens undercentral. Vi gör en grundlig genomgång och upprustning av hela systemet, inte bara enskilda insatser, säger Pontus Ingevaldsson.

Sensorer för inomhustemperatur installeras inledningsvis i ungefär 30 procent av lägenheterna i varje område. Det är tillräckligt för att ge ett representativt underlag för hur byggnaderna i området fungerar ur ett uppvärmningsperspektiv. Sensorer placeras i lägenheter nära centralen, i mitten av området, längst bort och i byggnader med kända problem.

Att redan nu installera sensorer i samtliga lägenheter hade blivit för tidskrävande och kraftigt fördröjt arbetet med att byta undercentraler. Risken hade också varit att IT-infrastrukturen, som byggs upp parallellt med uppgraderingen av centralerna för att hantera datan från sensorerna, inte blivit tillräckligt robust.

– Vi vill ha ett system som fungerar i 20–30 år och larmar när en sensor faller bort, till exempel på grund av urladdat batteri, eller visar fel värden. Det ska inte sluta fungera efter tre år utan att vi märker det, säger Fredrik Nilsson, lösningsarkitekt på Uppsalahem.

Samtliga undercentraler kommer att kopplas upp till ett gemensamt, överordnat Scada-system. Det ska ersätta den flora av parallella styr- och övervakningssystem med olika inloggningar som tidigare funnits.

En grundprincip för Uppsalahem är rådighet över data och teknik. Bostadsbolaget bygger därför upp en egen infrastruktur och dataplattform för kommunikation, insamling, lagring och bearbetning av data. Det ger kontroll över informationen och möjlighet att fritt utveckla, uppgradera och ersätta systemen utifrån egna behov och önskemål. Det bedöms också bli billigare än att köpa en färdig tjänst av en extern leverantör.

Uppkopplade undercentraler och sensordata från lägenheter leder i förlängningen till ett jämnare inomhusklimat och en lägre energianvändning. Värmekurvorna justeras automatiskt utifrån ett bestämt riktvärde för inomhustemperaturen, 20 grader, istället för manuellt baserat på klagomål från hyresgäster i enskilda lägenheter.

Givare och sensorer i de tekniska systemen och lägenheterna optimerar driften och ger bättre kontroll på hur byggnaderna fungerar. Det blir därmed ett viktigt steg mot prediktiv förvaltning.

Med hjälp av det överordnade systemet kan skador och fel förutses, förebyggas och upptäckas i ett tidigt skede. Det minskar behovet av rondering och felsökning på plats, och åtgärder kan sättas in innan hyresgästerna påverkas. På så sätt används resurserna mer effektivt.

En viktig aspekt genom hela projektet är IT-säkerheten. Obehöriga ska inte kunna komma åt enheter i nätverket eller data som överförs.

Utvecklingsarbetet med undercentralerna leder också till förändrade arbetssätt för driftpersonalen. Arbetssättet blir mer datadrivet och proaktivt istället för reaktivt efter felanmälningar från hyresgäster. Rondering som tidigare krävde manuellt arbete och fysiska besök kan i allt högre grad göras digitalt. Det sparar tid och gör det lättare att identifiera fel. Energiuppföljningen kommer att automatiseras och inte längre kräva manuell avläsning av mätare på plats i centralerna.

– Det sparar många timmar och driftteknikerna kommer att kunna lägga mer tid på sina huvuduppgifter med drift, optimering och felavhjälpning. De kommer även få möjlighet att genomföra mindre energiprojekt, säger Pontus Ingevaldsson.

Avläsningen av el- och vattenförbrukning kan också automatiseras. Tillgången till mer detaljerad data gör att avläsningen kan göras med kortare intervaller, ned till tim- eller minutnivå istället för månadsvis. Datan kan användas för larm, som bidrar till att upptäcka fel och skador i ett tidigt skede. Det kan till exempel handla om att det är för varmt i en lägenhet, att vattenförbrukningen i en tvättstuga är onormalt hög eller att det inträffar fjärrvärmeavbrott.

– Det gör att man kan upptäcka sådant som annars hade gått obemärkt förbi. Om det exempelvis står och rinner vatten mitt i natten är det troligtvis något som gått sönder och behöver kollas upp och kanske åtgärdas. Man får ett mer finmaskigt dataunderlag och kan agera tidigare, säger Fredrik Nilsson.

Samtidigt kan hyresgäster informeras redan innan de märker av konsekvenserna av felen.

Redan nu har projektet resulterat i att fel i de tekniska systemen upptäckts tack vare larm. Ett exempel var en felaktig vvc-temperatur som direkt kunde åtgärdas. Projektet har också inneburit energieffektiviseringar och minskade värmekostnader. De utförda centralerna har resulterat i en besparing på 5–10 procent. Resultaten har uppnåtts genom synergier med energiprojekt som bedrivits parallellt med undercentralsprojektet.

– Det är samspelet mellan dessa insatser som ger den största effekten, säger Pontus Ingevaldsson.

Uppsalahems utvecklingsprocess bygger generellt på strategin att tänka stort, men börja smått.

– Vi testar i liten skala, utvärderar, förbättrar och skalar därefter upp det som fungerar, säger Åsa Engström, chef för affärs- och verksamhetsutveckling på Uppsalahem.

I värmeprojektet innebar det att pilotdelen omfattade en enda undercentral. Den påföljande så kallade generalrepetitionen utökade arbetet till fyra bostadsområden med flera centraler.

– Efter varje etapp sker en återföring av erfarenheter så att vi kan förfina arbetssättet inför nästa etapp, säger Åsa Engström.

Undercentralsprojektet är en del av en bredare utvecklingsportfölj som Uppsalahem kallar Smarta fastigheter. Portföljen har fyra gemensamma målområden: prediktiv förvaltning, fastigheter som talar om hur de mår, livskvalitet för hyresgäster och innovation.

– I projektet med värme handlar livskvalitet mycket om att skapa en behaglig inomhusmiljö, att temperaturen håller rätt nivå och att variationerna inte blir för stora, säger Åsa Engström.

När det gäller innovation är målet att arbeta med beståndet som helhet och inte med enskilda anläggningar. Beståndet ska ses som en resurs i energisammanhang.

– Eftersom vi är en stor fastighetsägare i Uppsala kommun skulle det kunna innebära att vi också kan bli en slags energiregulator för hela staden. Om vi blir en del av gemensamma energilösningar skulle vi kunna hantera olika typer av effekttoppar utifrån kunskapen om hur vårt bestånd fungerar, säger Åsa Engström.

– I mindre skala kan det handla om att hitta fiffiga lösningar på vanliga problem som hjälper oss att bli bättre. Vi delar gärna med oss av det vi gör till andra fastighetsbolag samtidigt som vi lyssnar på vad de gör.

Åsa Engström efterlyser generellt mer samarbete kring energifrågorna, inte bara mellan fastighetsägare, utan också med andra aktörer.

– Vi behöver hitta arbetssätt där vi jobbar över de traditionella gränserna. Innovation kan även handla om nya affärsmodeller, påpekar hon.