SLUTBESIKTNING | 6 apr 2020

Slutbesiktning inte alltid en självklarhet

Det är många rättsverkningar knutna till slutbesiktningen och därför är den central i ett byggprojekt. Om entreprenaden godkänns vid slutbesiktningen är den avlämnad och garantitiden börjar löpa. Men, måste det alltid genomföras slutbesiktning för att en entreprenad ska anses avlämnad? Krister Lindgren, Hellström Advokatbyrå, reder ut.

FRÅGA: Måste det alltid genomföras en slutbesiktning för att en entreprenad ska anses avlämnad?

SVAR: Slutbesiktningen är en central företeelse i ett byggprojekt eftersom det är så många rättsverkningar knutna till slutbesiktningen. Om entreprenaden godkänns vid slutbesiktningen är den avlämnad och garantitiden börjar löpa. Tidsfrister för när till exempel vite, skadestånd och ersättning för ÄTA senast måste framställas startar också. Det finns med andra ord flera skäl till att alltid genomföra en slutbesiktning.

Utgångspunkten enligt standardavtalen – de allmänna bestämmelserna i AB 04 och ABT 06 – är därför att det ska utföras en slutbesiktning vid kontraktstidens utgång. (Vid småhusentreprenader med konsument som beställare är det lagreglerat i Konsumenttjänstlagen att slutbesiktning ska ske om någon av parterna begär det.) Det är normalt beställaren som utser besiktningsman och besiktningsmannen ska i god tid kalla parterna till slutbesiktningen, efter det att entreprenören underrättat om när entreprenaden bedöms vara klar.

I AB 04 och ABT 06 har man dock förutsett att det kanske i praktiken inte alltid sker någon slutbesiktning och därför finns det bland annat en föreskriven hjälpregel som anger: Om slutbesiktning inte verkställs inom föreskriven tid på grund av beställarens underlåtenhet ska entreprenaden anses vara godkänd och avlämnad från den dagen som besiktningen rätteligen skulle ha verkställts. För att i ett sådant fall förhindra osäkerhet kring vid vilken tidpunkt som entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad är det att rekommendera att parterna eller i vart fall entreprenören skriftligen, till exempel via e-post, bekräftar vilken dag som utgör färdigställandedag och anger att garantitiden därmed också har börjat löpa.

Det är naturligtvis inte något som hindrar från att parterna överenskommer särskilt om att entreprenaden inte avlämnas genom en slutbesiktning utan på något annat sätt. Men då bör det framgå av parternas avtal vilka förutsättningar som i så fall ska vara uppfyllda för att entreprenaden ska anses avlämnad.
I detta sammanhang kan också nämnas att om en beställare tar en färdigställd del av en entreprenad i bruk eller begär att ta en del i bruk har båda parter rätt att påkalla slutbesiktning av den färdigställda delen. Om den delen godkänns vid en sådan besiktning börjar garantitiden för den delen att löpa. För att undvika att det därmed uppstår ett antal olika sluttider för garantitiden för olika delar är det föreskrivet att garantitiden för en sådan ibruktagen del löper intill utgången av garantitiden för den sist godkända delen i entreprenaden.

Text: Krister Lindgren Foto: Per Westergård