Miljonrenovering möter svåra hinder
Internränta och återbetalningskrav är två hinder på vägen mot ett renoverat miljonprogram. Att hitta kompetent arbetskraft för själva ombyggnaden kan bli en annan svårighet.
Hur ska renoveringen av miljonprogramsområdena finansieras, i synnerhet mot bakgrund av att de måste energieffektiviseras för att klara det långsiktiga målet att få ner energianvändningen i byggd miljö? Det var frågan för seminariet ”Sätter ekonomin gränsen för att energieffektivisera äldre bebyggelse?” vid Energiutblick. Mötesordförande Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, inledde med att peka på att energi- och miljöfrågorna har bäring på både stadsbyggnad, fastighetsförvaltning och företagets eventuella samhällsansvar. Han noterade också att det finns cirka 30 professorer i byggande och arkitektur, men inte någon i förvaltningsfrågor. Detta för en sektor som har ett sammanlagt värde på cirka 8 000 miljarder kronor.
Han konstaterade vidare att den affärsmässiga allmännyttan (den som är bolagiserad) måste uppvisa konkurrensneutralitet visavi den privata sektorn, vilket innebär långsiktighet och inga förlustaffärer, inte heller förlustaffärer paketerade bland lönsamma objekt.
– Man kan fråga sig hur kommunala bostadsföretag ska kunna genomföra åtgärder mot bakgrund av dessa krav. Kan återbetalningstiden sättas till 40 år med tanke på att företaget har ett samhällsansvar, både mot de boende men också när det gäller miljöfrågorna?
Han menade att de boende måste bli en aktiv part när det gäller energisparandet, kanske med så kallade gröna hyreskontrakt, alternativt vinstdelningssystem.
Han gav också exempel på vid vilken kostnadsnivå en fastighetsägare kan motiveras till åtgärder: med en driftoptimering på 100 kronor per kvadratmeter och en hyreshöjning för samma kvadratmeter på 100 kronor, och en ränta på fem procent, skulle åtgärden högst få kosta 4 000 kr per kvadratmeter.
Förutom dessa mer ”hårda” parametrar pekade han också på bättre boendemiljöer som en effekt av renovering – vad innebär åtgärder för hela samhällssystemet? Exemplet han tog var Gårdsten i Göteborg som byggdes om för några år sedan.
– Det kan bli samhällsekonomiskt lönsamt att göra förbättringar, även om det inte var företagsekonomiskt riktigt.
Energifrågan hos enskilda
Dan Thorsson från Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, konstaterade att deras medlemskår till nästan 80 procent består av fastighetsägare med en till två fastigheter. Enligt honom finns en viss risk att energifrågan i allt för hög grad hamnar hos den enskilde boende genom införande av individuell mätning och debitering.
Mattias Wester, energicontroller hos Bostads AB Poseidon, berättade om det energirenoveringsprojekt man genomfört, som dock kostat mer än det smakat, nu när man utvärderat det 14 månader efter färdigställandet. Projektet, ombyggnaden av fastigheten Backa Röd, klarar alla uppsatta mål, och hyresgästerna är positiva (hyran har inte höjts efter renoveringen).
Det hela handlar om vilka avkastningsmål man har och möjligheten att höja hyran. Även om det inte går att räkna hem projektet i området där man nu genomfört renoveringen, finns andra områden där man har lägre avkastningskrav, och där förutsättningarna för liknande projekt är bättre.
Tydligare regler
Att det kommer att bli brist på kompetenta tekniker på olika nivåer pekade Maria Brogren, Sveriges Byggindustrier, på.
– För att nå de uppsatta energimålen kommer ytterligare 30 000 nya tjänster att skapas, till det kommer renovering av småhus och lokaler, som kommer att kräva ytterligare cirka 20 000 tjänster.
Till det kommer att kommunerna ser olika på energifrågan.
– Reglerna måste bli tydligare och enhetligare för vilka krav kommunerna kan ställa – att man ställer olika krav fördyrar för både byggherre, byggentreprenör och slutkund.
Mark Kretz, Energi & Miljö nr 4/2011 sid 72
