Prestigeprojektet blev en nyttig läxa

En ombyggnad med högsta ambition inom energi- och hållbarhet har efter två års drift utvärderats i grunden. Kvarteret Pennfäktaren skulle bli ett föredöme med solfångare och sorptionsaggregat, men allt blev inte som förväntat.För två år sedan stod det som skulle bli en av diamanterna i Vasakronans ”krona” klar – det ombyggda kontorshuset Pennfäktaren i centrala Stockholm. Målet var bland annat att minska energianvändningen med 60 procent, från 260 till 100 kWh per kvm, och att certifiera en av Sveriges första fastigheter enligt Leed. I dag kan fastighetsägaren Vasakronan konstatera att energianvändningen minskat med 50 procent och att viss teknik behöver bytas ut för att nå hela vägen. Orsakerna och erfarenheterna är flera. För fastighetsägaren och konsulterna är de förstås nyttiga för kommande projekt.
– Här har vi testat en kombination av beprövad och ny teknik. Det måste vi våga göra för att kunna utveckla våra lösningar. Vi vet att det tar tid innan allt är injusterat och driftsatt på rätt sätt och det är en av lärdomarna. Överlämningen från projekt till förvaltning är ett kritiskt moment, säger Lennart Lifvenhjelm, chef teknikstöd på Vasakronan.

Ambitiös satsning
Ombyggnaden innefattade ett ambitiöst energi- och miljöarbete, där det övergripande målet var att minska fastighetens energiprestanda från 260 till cirka 100 kWh/kvm och år. Med det som mål kunde huset med god marginal miljöcertifieras enligt Leed, Green Building samt Miljöbyggnad. För att nå målet investerades bland annat i solfångare (som skulle ge cirka 50 000 kWh värme/år) och solceller (som skulle ge 5 000 kWh el per år), kombinerat med solskydd, sedumtak, och behovsstyrt ventilations- och klimatsystem. Men efter ett tag fick Vasakronan klagomål från hyresgästerna.
– Lukten var det stora problemet, säger Bosse Zetterman, som är driftansvarig för byggnaden.

Energin granskad
Huset delades i fyra lika stora delar, där två delar fick vanlig ventilation, medan de andra två fick sorptionsaggregat, allt för att uppnå jämförbarhet. Ombyggnaden ingick i Beloks Totalprojektprogram och därför anlitades under förra året Per Wickman, Aton teknikkonsult, för att på djupet verifiera och analysera energianvändningen. Projektet kompletterades också med en utredning för att ta fram orsakerna till att energianvändningen inte uppfyllde de uppsatta målen. I utredningen ingick de fyra klimataggregaten, solvärmeanläggningen och styrsystemet. I rapporten konstaterar man att det fanns stora problem med både teknik och rutiner för uppföljning och verifiering.

Energimålet på en specifik energianvändning på 100 kWh/kvm och år har inte kunnat uppnås under de år som gått. Däremot har energianvändningen drastiskt minskat från läget innan ombyggnaden. Första året efter ombyggnaden uppmättes 162 kWh/kvm och år, det vill säga cirka 60 procent över beräknat värde, men ändå 40 procent under värdet före ombyggnaden som var 260 kWh/kvm och år. Under åren som följde har driftorganisationen trimmat systemet ytterligare och 2011 var man nere under 150 kWh/kvm och år. För 2012 är motsvarande värde 125 kWh/kvm och år.
– Vi tror definitivt att vi kommer att nå de beräknade värdena, även om det kommer att kräva en del kompletterande åtgärder, säger Lennart Lifvenhjelm.

För höga flöden
Mycket enkelt beskrivet fungerar sorptionskylarna genom att tilluften först torkas och sedan fuktas för att få till en temperatursänkning. Man använder med andra ord värme för att kyla och med solvärme som energikälla får man bra miljöprestanda på en sådan anläggning. I rapporten konstateras att den sorptiva kylan kräver ett förhållandevis högt luftflöde, som i sin tur ställer krav på låga tryckfall, i synnerhet som det i sorptionsprocessen skapas extra tryckfall av de ingående komponenterna. Av de fyra ventilationsaggregaten (två vanliga och två sorptionsaggregat) har bara ett av de ordinära luftbehandlingsaggregaten fungerat på avsett sätt när det gäller täthet, värmeåtervinning, luftflöden och flödesbalans. Uppmätta flöden, både med styr- och övervakningssystemet och mätningar på plats, visade att flödena för de båda sorptionsmaskinerna och det ena luftbehandlingsaggregatet var betydligt högre i verkligheten, än enligt handlingarna. Efter injustering har flödena minskat, men inte till de nivåer som handlingarna anger.
– Ett av skälen är att temperaturgivarna har visat fel temperaturer, konstaterar Lennart Lifvenhjelm.

Ett ytterligare problem har varit att värme tillförts sorptionsmaskinerna även när det inte var nödvändigt och att elanvändningen (SFP-talet) har varit betydligt högre för fläktdriften än för de konventionella aggregaten. Sammantaget har sorptionsaggregaten dragit dubbelt så mycket el och nästan fyra gånger så mycket värme som de konventionella aggregaten. Orsakerna står enligt Per Wickman att finna i brister i torkprocessen, höga tryckfall, internt läckage i aggregaten och brister i styr- och övervakningsfunktionen. Efter tätningar har dock läckageflödet minskat kraftigt.

På grund av de högre luftmängderna och ökat tryckfall har också SFP-talen och därmed användningen av fastighetsel blivit högre än projekterat värde och Vasakronans kravställning för aggregaten. Detta gäller för båda sorptionsaggregaten, men också för ett av de ordinära luftbehandlingsaggregaten.

Solvärme med brister
När Energi & Miljö besöker Pennfäktaren börjar vi med att ta oss upp på taket. Här finns både solceller och solfångare, som vid besöket levererar värme trots att februarisolen står lågt. Värmen är till för både tappvarmvattnet och torkningen i sorptionsaggregaten, men anläggningen har inte fungerat som förväntat. Hittills har den producerat cirka 30 procent av förväntad mängd värme. I rapporten konstateras att med den mängd värme som producerats skulle det ta 100 år för anläggningen att betala sig.

Orsakerna är flera, i grunden att den inte uppfyller kraven i förfrågningsunderlagen, men vid inspektion konstaterades också att säkerhetsventiler var satta ur funktion, att insidan på solfångarnas täckglas täckts med kondens och att värmebäraren (glykol) förstörts. De fel som konstaterats har nu åtgärdats, förutom kondensbildning på insidan av glaset som planeras åtgärdas i vår. Anläggningens kapacitet ska därefter vara i nivå med förfrågningsunderlaget.

Dålig injustering
De tekniska systemen har genomgått ytterligare en injustering av både flöden och temperaturer, vilket lett till minskad energianvändning. Den från början dåliga injusteringen hade lett till att tilluftstemperaturen höjts för att undvika klagomål från hyresgästerna. Till detta kommer att luftflödena inte varit balanserade, vilket är särskilt viktigt i ett VAV-system. I rapporten konstateras att det redan i entreprenadskedet saknades rutiner för att säkerställa energiprestanda under byggprocessen och att det i efterhand är mycket tidsödande att reda ut fel och brister samt vad det kostar att åtgärda dessa. Just uppföljningen av energikraven avseende de olika entreprenaderna har varit otydlig och problem har uppstått när det gäller ansvarsfördelningen mellan olika utförare.

Kritik mot fuktig luft
Redan efter ett år kom det kritik från hyresgästerna om fuktig luft och lukt i delar av lokalerna. Vasakronan har därefter haft upprepade diskussioner med styr- och övervakningsentreprenören och med leverantören av sorptionsaggregaten, utan att egentligen hitta felkällorna.
– Det har efter ombyggnaden förekommit att hyresgäster som hyrt ett helt våningsplan kunnat uppleva förhöjda luft och fuktproblem i slutet av sommaren. Det kan till och med vara så att man haft fuktigare i ena delen av sitt kontorslandskap än i den andra, säger Lennart Lifvenhjelm, chef för teknikstöd hos Vasakronan.

Tydligare krav
Enligt Lennart Lifvenhjelm är lärdomarna många från ombyggnaden av Pennfäktaren.
– Vi måste bli bättre på att ställa tydliga energikrav vid stora ombyggnader och att verkligen följa upp arbetet. Erfarenheterna från Pennfäktaren ska vi använda när vi nu startar ombyggnaden av kvarteret Uggleborg mitt emot centralen i Stockholm. Där kan vi använda oss av Svebys energikrav, men också av en separat energisamordnare, som har till uppgift att se till att alla energikrav följs och att alla olika entreprenader fungerar tillsammans. Erfarenheterna från Pennfäktaren har också lärt oss att ställa krav på att entreprenören även under garantitiden redovisar SFP-tal, luftflöden och temperaturer på tidsatta punkter.

Han konstaterar också att en viss personalcirkulation inom Vasakronan ställt till det.
– Under åren har vi bytt vår tekniska personal i fastigheten och det finns alltid en risk att man tappar kunskap vid överlämningarna.

Kompletteringar
I samband med utredningen har man kommit fram till att sorptionsaggregaten inte fungerat tillfredsställande och att det inte går med nuvarande tekniska lösning att få dessa att fungera optimalt. Vasakronan har därför beslutat att ersätta de två sorptionsaggregaten med två vanliga ventilationsaggregat med roterande värmeväxlare och fjärrkyla. Även detta byte ska utvärderas. Däremot har man inte övergivit sorptionstekniken som sådan.
– Vi har sorptionsaggregat i andra fastigheter och nu ska vi undersöka vad som gör att de fungerar, säger  Lennart Lifvenhjelm.
Eftersom värmen för sorptionsaggregaten delvis kom från solvärmeanläggningen – som nu är åtgärdad, kommer den nya situationen att utvärderas.
– Det vi gör nu är att utvärdera solvärmesystemet för nya förutsättningar, det vill säga enbart tappvarmvatten. Frågor som måste besvaras är vilken värmeeffekt vi får ut momentant, vilket tappvarmvattenbehov har vi till restaurangerna och vilket tappvarmvattenbehov har vi totalt. Eventuellt behöver vi komplettera med ytterligare en ackumulatortank och byta till en större sol-tappvarmvattenvärmeväxlare, säger Lennart Lifvenhjelm.
– Jag har i dag ingen klar bild över hur stor andel av tappvarmvattenbehovet vi teoretiskt skulle kunna klara, men målet är nu att räkna på och optimera befintliga solfångare för just detta, avslutar Lennart Lifvenhjelm.

Imponerad
Utredaren Per Wickman är imponerad av Vasakronans ambition att gå till botten med problemen.
– I de flesta andra projekt säger sig beställaren vara nöjd och att allt är bra. Men stora ombyggnader är komplexa och utan delkontroller under byggtiden kan det vara hopplöst att åtgärda fel i efterskott. I detta fall har Vasakronan verkligen engagerat sig och öppet diskuterat de problem som uppstått.

Mark Kretz, Energi & Miljö nr 3/2013 sidan 18-21

 

• FAKTA: Detta är Pennfäktaren
  Pennfäktaren inrymmer drygt 12 000 kvm Atemp kontor, nästan 2 000 kvm Atemp restaurang. I byggnaden finns också garage (som inte ingår i Atemp). Huset byggdes av dåvarande Byggnadsstyrelsen 1977 åt SJ och Polisen. Ombyggnaden var klar i slutet av 2009. Byggnaden inrymmer kontor i sju plan, sex stycken restauranger i bottenvåning samt garage och teknikutrymmen i källarplan. Vid ombyggnaden – som innebar att byggnaden i princip gjordes stomren – installerades helt nya vvs-installationer, en helt ny glasfasad, och heltäckande sprinklersystem inklusive sprinklercentral.
• FAKTA: Tips och råd inför ombyggnader
  De viktigaste lärdomarna från ombyggnaden av Pennfäktaren enligt Lennart Lifvenhjelm:
  • Undvik speciallösningar när det gäller avancerade aggregat och tillhörande styr- och övervakningssystem.
  • Ha en utsedd energisamordnare som styr energientreprenaderna. De ingående beräkningarna ska vara uppfyllda efter injustering och ett års drift.
  • Entreprenören ska ett år efter slutbesiktning ta ansvar för att leverera uppgifter kring SFP-tal, luftflöden och temperaturer vid tidsatta punkter.
  • Hålla driftorganisationen helt uppdaterad med vad som händer och vid byte av drifttekniker säkra en heltäckande överlämning av kunskap.
  • Att injusteringen är kvalitetsmässigt väl utförd och dokumenterad från start.