Kommunala särkrav ogillas och gillas
De kommunala särkraven när det gäller tekniska egenskaper i de fall kommunen säljer mark till exploatörer är under utredning. Delar av resultaten har redan presenterats och väcker ilska hos kommunerna.
I slutet av förra året utsågs en särskild utredare som bland annat skulle kartlägga kommunernas tillämpning av de tekniska egenskapskraven i samband med att man överlåter mark, Byggkravsutredningen (S2011:10). Bakgrunden är i korthet att kommunerna ställer olika krav på tekniska egenskaper för byggnadsverk.
Så har exempelvis gjorts i Stockholm och Västerås. Det har via Boverket framkommit att flera kommuner ställer energikrav utöver de som ställs i BBR dels för kommunens egna byggnader, dels vid försäljning av kommunala småhustomter. Kraven innefattade på olika sätt en skärpning i förhållande till energikraven i BBR, exempelvis ställdes krav på ”viktad energianvändning” i beräkningen av byggnaders energiprestanda, tvingande krav på fjärrvärmeanslutning samt krav på nollenergi hus (passivhus).
Boverket konstaterade att det rent principiellt är möjligt för en kommun att ställa krav i civilrättsliga avtal, vid exempelvis markupplåtelse, men att dessa begränsas av olika lagar, såsom kommunallagen och avtalslagen (oskäliga villkor). Kommunen får inte heller ställa krav på användning av vissa produkter, provningar, beräkningar och liknande som kan leda till möjliga handelshinder för exempelvis byggprodukter.
Utredaren har sedan dess låtit utföra en enkät avseende hur man handlägger dessa tekniska egenskapskrav i förhållande till byggherrar/-entreprenörer. Enkäten gick ut till 150 kommuner och 162 byggföretag, med en svarsfrekvens hos den första gruppen på 77 procent och den andra 67 procent.
Av de inkomna kommunala svaren kan man bland annat utläsa att området med de förhållandevis flesta skärpningarna har skett inom energiområdet, men att många skärpningar också gäller tillgänglighet och bullerskydd. På frågan om dessa skärpningar medfört högre eller lägre byggkostnader svarar de flesta kommuner att skärpningarna varken gjort kostnaderna högre eller lägre. I de fall man medger ökade kostnader anser en stor majoritet att kostnadsökningen är mindre än fem procent. När motsvarande frågor ställts till byggbolagen är det kanske inte förvånande att en mycket stor majoritet anser att de ökade kraven fördyrat byggprocessen. De flesta av de svarande uppger att fördyringen är mellan fem och 10 procent. Liksom när det gäller kommunerna är dock dessa svar baserade på egna bedömningar och inte dokumenterat material.
Förhandsutspel
Från utredningen har det redan innan den presenteras i sin helhet i november i år kommit ett antal förslag, bland annat att genomförandeavtal, då en kommun överlåter eller upplåter fastighet, eller del av fastighet, inte får innehålla krav avseende tekniska egenskaper, som går utöver PBL eller BBR.
Sveriges kommuner och landsting har kanske inte helt förvånande en negativ inställning till detta att hindra kommunerna att ställa energikrav.
SKL:s avdelning för tillväxt och samhällsbyggnad konstaterar i en skrivelse att utredningens förslag strider mot den kommunala och saknar en djupare analys av hur och till vilken nytta kommunernas rätt till sin egendom ska inskränkas.
– Förslaget innebär inskränkningar i kommunernas möjlighet att, då de överlåter fastigheter eller delar av fastigheter, ställa olika krav på köparen på civilrättslig grund – helt enkelt krav med stöd i marköverlåtelsen. Kommunerna har ett ansvar för att förvalta sin egendom och det är då upp till kommunerna själva att, på samma sätt som staten och enskilda aktörer, besluta om på vilket sätt egendom i form av t.ex. fastigheter ska användas och vilka krav som civilrättsligt kan ställas vid en försäljning. Den föreslagna regleringen strider direkt mot denna princip.
Ökade kostnader
Utredningsmannen, Björn Hedlund vid konstaterar dock att det är ett systemfel i det att kommunerna kan ta sig bemyndigande att skriva särkrav för de som vill bygga på kommunal mark.
– Att ställa särkrav vid försäljningar eller överlåtelser har blivit allt vanligare de senaste åren, alla kommuner driver ju klimatarbete som gör att man har börjat ställa sådana krav.
Mark Kretz, Energi & Miljö nr 10 2012, sidan 10 (kortad version i tryckta utgåvan)
