Tema: Fastighetsautomation | 9 feb 2023

Botten är nådd – det är toppen

På Södermalm i Stockholm finns en tredelad fastighet baserad på byggnaden av en korvfabrik från 1930-talet. Fastigheten Fatburen har nu genomgått ett antal energisparåtgärder som i princip halverat energianvändningen.

På Södermalm i Stockholm fanns det en gång en sjö, Fatbursjön. Med åren växte staden och sjön blev allt mindre. Man började bygga på det som en gång varit sjöbotten. Till slut försvann sjön helt och hållet och hela området bebyggdes.

Under många år från 1930-talet tillverkade Konsum charkuterier i en stor fabrik på den gamla sjöbottnen och hade lager i kvarteret som kalla­des Fatburen, varefter man 1970 gjorde en stor ombyggnad och Europas största livsmedelsindustri bildades. Efter 28 år lades fabriken ner och i början av 2000-talet byggdes fastigheten om till kontor, med Skatteverket och Apoteket som de största hyresgästerna. Fastigheten har en yta på 56 000 kvm Atemp.

Efter många vändor köpte AMF Fastigheter Fatburen 2016, som då ägdes av en tysk bank, som i sin tur fått den på grund av att den tidigare ägaren gått i konkurs och var skyldig banken pengar.

– Tyskarna stoppade in en massa pengar i huset, de gjorde om i ljusgården och satte in en rulltrappa, men hittade också nya hyresgäster. Den stora renoveringen gjordes på 2000-talet, då man också byggde en ny del till huset, säger Björn Malm, tekniskt ansvarig för bland annat Fatburen hos AMF Fastigheter.

I huset finns 31 hyresgäster. De mest kända är kanske den svenska industrins senaste innovatörer, företag som utvecklar dataspel; exempelvis EA Dice, Sunhammer, Challengermode, Epic games och Fishbrain.

– I samband med att vi anpassade lokalerna efter våra hyresgästers behov, tittade vi också på hur vi kunde minska energianvändningen i fastigheten. Den föregående fastighetsägaren hade sådana kontrakt att det var faktisk avräkning mot faktisk användning, så fastighetsägaren behövde inte bry sig om energisparande. Men vi jobbar på ett annat sätt – vi vill ju tillsammans med våra hyresgäster driva hållbara beteenden och spara energi på smarta saker. För att få till det måste vi skriva tilläggsavtal med hyresgästerna, vilket tog flera år. Inte alla ville vara med, men efter ett tag fick vi till en tillräckligt stor andel så att det blev lönsamt att investera i energiprojekt.

När man köpte fastigheten var energianvändningen 184 kWh/m2, år med målet att man skulle ned till 66 kWh/m2, år. Den första åtgärden var att byta ut det LON-system som installerats i början av 2000-talet.

– Det var vanligt på den tiden att man hade ett övergripande belysningssystem för hela huset. Det handlade om både belysnings- och övergripande styrning. Det var svårt att underhålla LON-systemet eftersom det blivit rivet och sönderbyggt i omgångar genom åren, berättar Björn Malm.

Det man gjorde var att nästan all styrutrustning byttes, både för belysning, markiser och styr och övervakning. Delar av den äldre styrutrustningen från apparatskåpen är sparade i ett litet lager i ett hus där AMF Fastigheter har kvar ett liknande gammalt system där man kan återanvända delarna.

Allt kablage är också bytt eftersom ”det var svårt att veta vilka sladdar som gick var i det gytter av ledningar som fanns”, enligt Björn Malm.

– Att riva hela LON-systemet direkt gick ju inte, för då skulle belysningen inte fungera, utan vi fick gå in och separera styrningarna.

– Alla byten gjordes under coronapandemin, vilket gjorde att vi inte behövde störa hyresgästerna när kablar skulle bytas ut och nya rumsregleringsutrustningar skulle sättas in.

– Det var väl snarare så att ingen öppnade dörrarna på kontoren, eftersom det inte fanns folk i lokalerna…

Den största hyresgästen har fått behålla sina rumsstyrsystem och kablage, eftersom det var relativt nytt och det gick att byta själva LON mot Modbus utan problem. I huset används Larmias system som Björn Malm arbetat med i flera år.

– Det här systemet kan vi programmera själva. Vi är inte låsta till vår leverantör, utan det finns flera som vi kan välja mellan. Att byta hela styrsystemet tog ett och ett halvt år.

Efter det har man också bytt styrning för markiserna.

– Styrningen av markiserna var från 2003, och det gick inte att få reservdelar. Det är en jättestor markisanläggning, med 600 markiser och 600 motorer. Det vi visste var att vi också skulle byta dukar vilket vi gjorde 2022. Vi bytte mot samma färg som tidigare, för att behålla den fysiska miljön oförändrad.

Efter markisbytet uppkom det stora energiprojektet baserat på en energikartläggning som AMF Fastigheter gjorde 2017.

– Där såg vi att fastigheten har stor kylförbrukning även vintertid, eftersom våra hyresgäster har kylbehov för sina serverrum och komfortkyla i dataspelstillverkningen.

För att ta hand om värmen från kylreturen har man satt in sex värmepumpar. Returtemperaturen varierar något över året, mellan 12 och 16 grader. Värmen från värmepumparna används för uppvärmning, varmvatten och kylan från värmepumparna används i kylsystemet.

– Det täcker ju inte hela kyl och värmebehovet, men kapar effekttopparna.

På grund av platsbrist är det vätskekopplad värmeåtervinning i de tre ventilationsaggregaten som förser huset med luft, som man enligt Björn Malm, har försökt optimera i styrsystemet.

– För varje ventilationsaggregat finns ett Econet­aggregat som tidigare levde sina egna liv utanför det gamla styrsystemet. Aggregaten är nu uppkopplade mot det nya systemet, där vi försöker få fram det bästa vätskeflödet baserat på utetemperaturen.

Vissa udda åtgärder har också gjorts avseende ventilationen. Den nattklubb som finns i fastigheten hade tidigare en restaurang på en våning som i dag är kontor. Denna del av fastigheten hade ett eget aggregat, som numera kan köras med färre timmar per dygn eftersom aggregatet bara används kvälls- och nattetid.

Nattklubben bidrog också ett år till hög användning av stadsvatten.

– De kylde öl med stadsvatten, men den kylanläggningen har vi nu kopplat om till köldbärarsystemet.

På grund av coronapandemin, då många kontor inte användes, minskade fastighetselanvändningen, men den har ökat något sedan man installerade värmepumparna. Tre av värmepumparna jobbar mot varmvatten och tre mot värmesystemet.

Man har också installerat 563 kvadratmeter solceller som under 2021 producerade 76,3 MWh el, vilket är ungefär fem procent av den el som används för driften av huset under ett år.

Resultatet av energisparandet minskade energianvändningen med 64 procent jämfört med 2016. 2021 hade man nått 66,3 kWh/m2, år.

– Vi har satt ett mål för varje fastighet; vad vi ska göra och vad vi ska spara. Men vi lyckades ju nå målet i princip förra året. Det innebär inte att vi lutar oss tillbaka, vi fortsätter att arbeta aktivt med fastigheten och energiflöden och sätta nya mål.

Om tio år sitter inte jag på den här stolen och då undrar folk varför det här inte fungerar. Det blir en mängd underhåll.

Enligt Björn Malm är nästa stora projekt att börja styra spjällen med motorer i de vertikala ventilationskanalerna, där man hittills inte alls styrt luftströmmarna. Denna typ av åtgärd har störst effekt hos hyresgäster med varierande beläggning på sina arbetsplatser. Denna installation skulle också ge möjlighet att helt stänga schaktutgångarna om endast en hyresgäst skulle vilja ha förlängd drifttid.

– I dag ventilerar vi husets olika utrymmen lika mycket förutom konferensrum, där det finns reglersystem. Alla kontorsutrymmen har alltså konstant ventilation. Det vi gör är en enklare form av vav. Det är injusteringsspjäll som vi sätter styrmotorer på, samtidigt som vi börjar mäta koldioxiden i alla kontor. Då kan spjällen styras baserat på koldioxidnivån i vistelsezonen. Vi kan också börja använda tidkanaler och stänga av ventilationen. På kontoren stänger vi av ventilationen nattetid.

Enligt Björn Malm har hyresgästerna börjat arbeta under icke-kontorstid, vilket får stora konsekvenser med ett konstant luftflöde.

– I och med detta system kan vi reglera ventilationsflödet för att bättre möta olika hyresgästers behov och samtidigt spara energi. Tidigare gick det att bara trycka på en knapp som startade hela ventilationsaggregatet.

All styr och övervakning är trådbundet, mycket
beroende på allt arbete med att byta batterier, enligt Björn Malm.

– Om tio år sitter inte jag på den här stolen och då undrar folk varför det här inte fungerar. Det blir en mängd underhåll.

I entreprenadavtalet med KSS Klimat & styrsystem har man kvartals­visa uppföljningsmöten, som leder till att man hela tider hittar på nya styrningar och sätt att spara energi. I dessa medverkar entreprenören KSS, energikonsulten Engi och AMF Fastigheters driftorganisation på Fatburen.

Ett nytt projekt är att man ska flytta på en fettavskiljare som tidigare ägare olyckligt placerade i ett kombinerat fläkt- och kylmaskinrum för en restaurang. Kombinationen fettavskiljare och teknikrum och framför allt kylmaskinrum måste alltid undvikas, eftersom fettavskiljaren avger svavelgaser som korroderar koppar och lödningar, vilket leder till läckage av köldmedia.