När plånboken får bestämma…
I Uddevalla håller stadens största renoveringsprojekt av bostäder på att avslutas – hela 328 lägenheter har renoverats.
Det största renoveringsprojektet i Uddevalla – i området Dalaberg – håller på att avslutas. Husen är 50 år gamla, stammar för spillvatten och tappvatten är dåliga och det finns skador i badrummen, liksom att badrummen inte håller dagens standard.
Det konstaterar Andreas Skälegård, Uddevallahem, som varit installations- och energisamordnare för renoveringsarbetet. En viktig sak i renoveringen är att spara energi, så man har tilläggsisolerat fasaderna, bytt fönster och satt in FTX-ventilation. Enligt Andreas Skälegård är det samma tekniska paket och samma renovering som Uddevallahem gjort i andra fastigheter. I och med detta projekt har man nu renoverat över 1 500 lägenheter de senaste tolv åren.
Enligt Andreas Skälegård är skillnaden i detta projekt storskaligheten, eftersom detta är Uddevallahems största renovering, med 328 lägenheter, liksom att det finns en socioekonomisk aspekt – man ville inte höja hyran alltför mycket.
– Vi har lagt en begränsning på vad hyreshöjningen blir och då får inte renoveringen kosta för mycket.
En konkret varsamhet har varit att låta befintliga kök vara kvar. En orsak var att köksinredningen hade höjden 90 centimeter, vilket är standard idag.
– Köksinredningen hade höga kvaliteter och köken var välplanerade. Sedan har stommarna godkänd kvalitet, men man kanske måste byta luckor och lådsystem.
För att kunna byta rörsystemen och komma fram med tapp- och spillvatten – utan att riva köksinredningen – lyckades man ta sig in via badrum, trapphus och förråd.
– Eftersom vi river badrummen kan vi peta in ett nytt spillvattenrör vid sidan på diskbänksskåpet från badrummet, eller ut mot trapphuset eller via förråden.
Enligt Andreas Skälegård är det billigare att återanvända delar av det gamla köket.
– Om man sliter ut ett helt kök måste man byta golvbeläggningen, eftersom det nya köket inte står på det gamla köket per millimeter, sedan måste man räkna in all arbetstid med att bland annat lägga nytt golv och sätta in nytt kakel mellan diskbänk och överskåpen.
Vi har minskat fjärrvärmeanvändningen i området med 40 procent, men det kommer att minska ytterligare.
I projektet har man satt in temperaturgivare i varje lägenhet.
– De första lägenheterna blev klara 2021 så där har vi ganska exakt 24 månaders mätserie, men de sista blev inte klara förrän vid nyår, så där har vi inte mer än tio månaders mätserie. Vi har minskat fjärrvärmeanvändningen i området med 40 procent, men det kommer att minska ytterligare.
Med temperaturgivarna kan man via styr- och övervakningssystemet visuellt se vilka lägenheter som är varmare än vad det ska vara, vilka som har en optimal temperatur och vilka som är för kalla.
Enligt Andreas Skälegård är den optimala temperaturen mellan 20,5 och 21,5 grader.
– Temperaturgivarna sitter i hallarna och sedan har man temperaturgradient till fasaden där folk sitter i vardagsrummet. Nyare välisolerade hus har kanske en tempgradient på en halv grad medan äldre sämre isolerade hus med dåliga fönster har en grad, eller till och med mer. Det får man tänka på när man ska uppnå minst 20 grader i vistelsezonen.
Fastighetselen ligger på samma nivå som tidigare trots att man bytt en frånluftsfläkt mot två fläktar för FTX, tack vare effektivare belysning och eleffektivare cirkulationspumpar, samt eleffektivare tvättstugor.
Uddevallahem har också satt in IMD-system för vattnet, liksom snålspolande armaturer.
– Varmvattenanvändningen har minskat med 35 procent jämfört med tidigare, vilket är ett resultat av både tekniska åtgärder och IMD.
Man har haft låga ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA), byggprojektet har upphandlats som totalentreprenad.
Andreas Skälegård:
– Det har inte att göra med upphandlingsformen, utan vår egen be-
ställarorganisation och vår avtalspartner. Det beror på hur påläst och kunnig man är och vilka personer som finns i beställarorganisationen och hos avtalspartnern.
En framgångsfaktor är, enligt Andreas Skälegård, att man skriver detaljerade förfrågningsunderlag.
– En del tycker inte att man ska ha detaljerade förfrågningsunderlag när man upphandlar via ABT, men vi tycker att det är en inställning som inte är genomtänkt. Vi vill ge ut kalkylerbara handlingar. I annat fall måste de senare anta ett pris och lägga på en riskpeng för att gardera sig. Men om vi kan se till att de är trygga kan de lägga in mindre riskpeng och då får vi ett bättre anbud, vilket också ger oss fler entreprenörer som vill lämna anbud.
Det handlar också om att vi är närvarande beställare så att det inte blir stopp i arbetet
– Vi tänker också på vad en arbetstimme kostar. När jag och mina kolleger sitter och undersöker, är vi kanske motsvarande tre personer igång parallellt. När projektet är igång är det 50 personer och då blir kostnaden 20–30 gånger högre än om det står still. Vi har också byggnadskoordinatorer som är en länk mellan byggentreprenörerna och hyresgästerna som ser till att entreprenörerna kan fokusera 100 procent på sina uppdrag utan att behöva lägga tid på hyresgästerna. Det handlar också om att vi är närvarande beställare så att det inte blir stopp i arbetet.
Ett exempel på noggrannheten är att badrummen är ritade av Uddevallahem, exempelvis där tvättstället och handdukstorken ska placeras, och förberett för tvättmaskin.
– Det hade vi kunnat lämna till projektet men då ska de sitta och ägna tid åt det, och sedan ska vvs-installatören ”gissa” hur mycket rör som ska vara med i deras anbud. Med detta kan de räkna ut exakt hur mycket rör som behövs. Alla tekniska detaljer i all ära, men viktigast är de nya fasaderna som ändrat utseendet på området och lyft det visuellt från ett klassiskt miljonprogramsområde till något som ser ut som vilket område som helst. Detta är otroligt viktigt för det sociala anseendet.
– Det har verkligen varit krävande, men vi är otroligt glada och nöjda med resultatet. Vi har fått det vi ville, höll budget och tidplanen för lägenheterna. Nu kör vi vidare med 444 lägenheter till, sedan är vårt miljonprogram renoverat för det närmaste halvseklet, slutar Andreas Skälegård.
