Så renoveras miljonprogrammet
Fyra fastighetsbolag, fyra olika sätt att ta sig an upprustningen av betonghus byggda på 1960- och 70-talen. Resultatet blir alltid en kraftigt sänkt energianvändning, men det är svårt att nå så långt som till en halvering. Och det är svårt att använda industriella renoveringsmetoder fullt ut.
LKF: Vill inte förstöra arkitekturen
Vid renoveringen av kvarteret Offerkällan har Lunds Kommuns Fastighets AB, LKF, varit noga med att inte förstöra den ursprungliga arkitekturen. De radhusliknande tvåplansbyggnaderna om totalt 31 000 kvm är byggtekniskt uppförda som typiska miljonprogramshus under 1967-68. De är industriellt byggda med betongelement i väggar och de utvändiga trapphusen. Kvarteret har haft en mycket hög energianvändning – runt 212 kWh per kvm och år exklusive fastighetsel – och även vattenförbrukningen har varit hög jämfört med genomsnittet i Sverige. Men arkitekturen är unik och området kallades från början för Medelhavsstaden.
– Därför har vi undvikit en lösning där hela huset bäddas in i en termooverall, med isolering utanpå fasaden. Vi ska bevara arkitekturen, säger Marie Enmark, byggprojektledare hos LKF.
För att hitta de bästa lösningarna genomförde LKF ett pilotprojekt där olika renoveringslösningar testades i en huskropp. Bland annat prövades alternativ till ventilationen med mekanisk frånluft och spaltventiler. Lite överraskande visade det sig då att ny FTX-ventilation med värmeåtervinning bara gav hälften så stora besparingar som utlovats i tidigare beräkningar.
– Det är också en stor investering att sätta in FTX-aggregat och dessutom en besvärlig renovering för de boende. Därför kommer vi fortsättningsvis att välja ett annat system för ventilationen – ett utekompenserat frånluftsystem.
Ett sådant frånluftsystem är tryckstyrt och trycket kompenseras vid olika utetemperaturer. Det gör att det blir något lägre luftflöden vid kallare väderlek. Tilluften kommer från spaltventiler vid fönstren.
Utöver ventilationen ska LKF bland annat lägga om kvarterets tappvattensystem. Husen har tidigare haft vvc-slingor från undercentralen i centralt placerade garage. I kulvertsystemet förlorades 10 grader mellan tillopp och retur på slingorna. Totalt har förlusterna stått för cirka 30 kWh per kvm och år.
Förhandlingar pågår nu med Lunds Energi om att dra primära fjärrvärmeledningar till varje huskropp. Det nya systemet innebär att det blir en fjärrvärmecentral vid varje hus. Lägenheterna kommer även att förses med tappvarmvattenmätning och debitering.
Efter åtgärderna väntas områdets energianvändning bli cirka 150 kWh per kvm. Skulle det vara möjligt att nå en halvering av tidigare energiåtgång, såsom föreslagits i arbetet med ett kommande EU-direktiv?
– Nej, det skulle i så fall ske på bekostnad av arkitekturen, säger Marie Enmark.
Helsingborgshem: Gör förstudie av varje område
Helsingborgshem har cirka 2 000 lägenheter som är byggda på 60- och 70-talen enligt miljonprogramsprincipen. Ett av dem är kvarteret Slottshöjden på Norra Vallgatan som blev färdigrenoverat våren 2010. Fokus i renoveringsarbetet har varit och är energianvändningen, även om det också handlar mycket om underhåll.
– Vi arbetar systematiskt med långsiktiga underhållsplaner där åtgärdsbehoven identifieras och prioriteras över tiden. För varje fastighetsobjekt genomförs även fördjupade förstudier, för att identifiera energitjuvar och övrigt underhållsbehov, säger Mats Dahlberg, byggchef hos Helsingborgshem.
– Behoven ser olika ut i olika områden, men vi har några generella mål. Till exempel bör energianvändningen minska med 30 procent i samtliga ombyggnadsprojekt. Målet för hela fastighetsbeståndet är att komma ner till cirka 129 kWh per kvm och år inom de närmaste åren.
Främst består Helsingborgshems åtgärder i att sätta in FTX-aggregat med värmeåtervinning, byta fönster, isolera vindar och tilläggsisolera fasader.
För att minska energianvändningen ytterligare skulle det krävas mer omfattande industriella renoveringar med helt nya fasader med mera.
– Det skulle bli tufft. En konst är ju också att räkna hem den totala renoveringen, så att man får rätt avkastning på investeringen, säger Mats Dahlberg.
Uppsalahem: Betalar sig under livstiden
Rejäla grepp är det som gäller för Uppsalahem när bolaget bygger om sina miljonprogramsområden.
– De här husen är byggda ungefär samtidigt som föregångaren till BBR kom med krav på standardmått, så det är relativt lätt att renovera jämfört med äldre hus. Det blir också billigare att köpa in byggelement, fönster med mera när allt ser likadant ut och det finns standardmått. Då kan man köpa in stora kvantiteter, säger Christofer Bernebring, förnyelsestrateg hos Uppsalahem.
Vid ombyggnaden av exempelvis området Kvarngärdet blir allt nytt – från fasadisolering till stammar, fönster, belysning i trapphus samt kök och badrum. Miljonprogramshusen byggdes utifrån vad som kan kallas industriella byggmetoder, där uppförandet gick väldigt snabbt. Uppsalahem har exempel på områden som stod klara efter två år. Att bygga om dem tar däremot fem till sex år.
– Det är svårt att åstadkomma renoveringen på samma korta tid som bygget. Husen är visserligen lika, men det finns också små skillnader. Det gör att renoveringen inte blir helt industriell.
Trots att det inte går att renovera industriellt helt och hållet förutspår Uppsalahem att bolaget kommer att räkna hem investeringen under åtgärdernas livstid. Renoveringen av de 56 lägenheterna i Kvarngärdet har kostat cirka 50 miljoner kronor, eller 13 760 kronor per kvm. Det ska bolaget ta tillbaka genom minskade energikostnader och höjda hyror.
Efter alla åtgärder har områdets energianvändning minskat från 185 kWh per kvm till 115 kWh per kvm inklusive tappvarmvatten. Eftersom hyresgästerna nu debiteras individuellt för den mängd kall- och varmvatten som de använder har även vattenåtgången minskat med mellan 15 och 30 procent.
När FTX-ventilation installerats räknar Uppsalahem med att energiåtgången minskar ytterligare, till 91 kWh per kvm.
Fakta Nya vvs-installationer Uppsalahem
Allt blir nytt när Uppsalas miljonprogramsområde Kvarngärdet renoveras: Färskvattenstammar, avloppsstammar, värmerör, radiatorer och ventilation.
Några år innan förnyelseprojektet drog igång byttes kulvert i området och undercentralerna byggdes om till ett traditionellt fjärrvärmenät.
Mitthem gör kalkyl på allt
Åtgärderna måste vara affärsmässiga och gå att räkna hem, annars är de inte intressanta. Det är en tydlig policy hos Mitthem i Sundsvall.
– Det som till exempel Alingsåshem gör vid sin renovering av Brogården och som kostar 26 000 kr per kvm bostadsyta kan man aldrig räkna hem, säger Mitthems vd Hans Selling.
– Att göra åtgärder för att minska energianvändningen är ju enkelt om det får kosta vad som helst.
När Sundsvallsbolaget ska renovera sina miljonprogramsområden i Nacksta, Bergsåker och Sjönsberg är det i stället stenhårda lönsamhetskalkyler som gäller. Bolaget gör ett schema för alla olika föreslagna aktiviteter och väljer sedan ut det som blir ekonomiskt hållbart.
– Vi tittar på all möjlig teknik – ventilation, injustering, värmeväxlare med mera – och i vissa fastigheter kan vi göra mer för att minska energianvändningen, i andra fall mindre.
Någon industriell renoveringsmetod är inte aktuell för Sundsvallsbolaget. Renoveringen anpassas i stället till hur det ser ut i varje enskild fastighet.
Mitthem kan inte ange något mål för antal kWh per kvm efter renoveringarna, men är med i Sabos Skåneinitiativ där de medverkande lovar att minska sin energianvändning med 20 procent till år 2016.
Generellt sett tror Hans Selling att det är lättare att räkna hem energiinvesteringar i södra Sverige.
– I Norrland har vi redan tidigare varit duktiga på att bygga energieffektivt, så det är svårare nu att räkna hem förbättringar. Samtidigt måste det ju vara bättre att göra någon åtgärd än ingen alls? Man måste se till helheten.
Om EU:s nya krav för minskning i energianvändning vid renoveringar blir för hårda och tvingande så kan det få konsekvenser, menar Hans Selling.
– Då blir det ingen renovering.
I stället kan det bli mer ekonomiskt att riva och bygga nytt. Mitthem bygger just nu ett nytt hus på Alnön som ska använda 62 kWh per kvm och år. Det är inget passivhus, utan huset byggs enbart med konventionell teknik. Kostnaden blir cirka 23 000 kr per kvm.
Av Marie Granmar, Energi & Miljö nr 8/2011 sid 42-47
