Personal och uppföljning A och O
Jan Larsson är driftchefen som inte lyckades Green Buildingmärka en av sina fastigheter – han hade effektiviserat för tidigt. Bra personal och noggrann uppföljning är hans framgångsrecept för en fortsatt låg energianvändning efter effektiviseringen.
Vi letar en stund innan vi hittar till Dockplatsen 16 i Malmö. Västra hamnen är i ständig förändring. Nya byggnader reses och bildar nya centrum i en rasande takt, när Kockums gamla marker byter skepnad. Mellan nybyggena breder fortfarande en oexploaterad areal ut sig mellan dock-området och den del av hamnen som lanserades under Bo01 med Turning Torso som utropstecken. Efter en chansartad högersväng hittar vi i alla fall fram till Dockplatsen och Wihlborgs huvudkontor. Här har företaget funnits i drygt två år.
– Så fort någon vill ha våra lokaler så flyttar vi. Vi är som nomader, säger Jan Larsson, driftchef.
Det verkar inte helt osannolikt att de snart får flytta igen. Kontoret är trevligt liksom utsikten. Grannhuset är det nya Regionhuset, Region Skånes huvudkontor ritat av de norska stjärnarkitekterna på Snöhetta. Även det är byggt av Wihlborgs.
Använd befintlig teknik
När vi pratar om energieffektivisering och förvaltning är det dock inte de nya byggnaderna och den senaste tekniken som står i fokus, tvärtom.
– Det handlar inte om ny teknik, det handlar om intresse och att använda den teknik man har på rätt sätt, säger Jan Larsson.
Han började på Wihlborgs för femton år sedan, och har sett hur intresset för energibesparingar har växt i takt med att miljöfrågan fått ökad betydelse. Då kom han från industrin, hade slutat där och läst in el, ventilation och kylteknik. Många skulle ha nöjt sig med ett av de tre ämnena.
– Man måste kunna helheten, annars kan man inte sitt jobb. Ska du våga behovsstyra och stanna pumpar, så måste du kunna hur helheten fungerar, säger Jan Larsson.
Nu var det länge sedan han var ute i anläggningarna och mekade själv. Men kundkontakterna håller han i.
– Jag är ute och träffar hyresgäster ganska mycket. Det är en viktig bit. Utan den får man aldrig ordning på saker och ting. Klagomålen är ofta befogade.
70 till 80 procent av hyresgästerna ska vara nöjda, och energisparmålet uppnått. Då fungerar byggnaden, enligt Jan Larssons synsätt. Hyresgästerna är också hans bästa hjälp när ett nytt hus ska tas i drift. De vet precis var det är för kallt eller för varmt. Att styra efter mätvärden är främmande för Jan Larsson. Hyresgästerna får vara hans termometrar.
– Mätt temperatur är inte detsamma som upplevd temperatur. Det är två helt skilda saker, säger han.
För att ett energiprojekt ska genomföras krävs att återbetalningstiden är under tre år. Det innebär att det aldrig handlar om stora investeringar, utan i huvudsak om att förbättra användandet av den teknik som redan finns. Jan Larsson jobbar följaktligen inte med standardlösningar, utan varje fastighet får en individuell genomgång och ett effektiviseringskoncept. Han plockar fram ett exempel på datorskärmen, en industrilokal.
– Först gör jag en enkel bedömning, inget avancerat.
Text om byggnadens status och foton på lokalen och installationerna rullar förbi. Beskrivningen är enkel och siffrorna plockas fram till stor del med hjälp av erfarenheter från tidigare projekt. Energibesparingen beskrivs i första hand i kronor, inte kilowattimmar.
– Här har jag gjort ett enkelt förslag. Jag bedömde att besparingen skulle bli 195 000 kronor första året och kostnaden totalt 200 000 kronor. Kostnaden stämde bra, men besparingen blev 330 000 kronor första året.
Bytte till elberedare
Förslaget läggs fram för ledningsgruppen som accepterar eller förkastar. I det här fallet blev det grönt ljus och Jan Larsson kunde köpa in tjänsten att genomföra förändringen.
– Vi satte in 300-liters elberedare för varmvattnet, och kunde på så sätt stänga av värmepannan hela sommaren. Energianvändningen gick från 1078 MWh år 2005 till 703 MWh 2007.
Funderade ni inte på att satsa på värmepump?
– Nej, det hade blivit en för stor investering.
När så effektiviseringen är genomförd ser Jan Larsson noga till att följa upp hur fastigheten beter sig. Just industrilokalen är numera såld, men på Wihlborgs servrar finns data om bolagets alla byggnader och deras energianvändning år från år. Programmet (E4) ger även en prognos för årets energianvändning.
– Jag har möte med var och en av våra sju förvaltningsgrupper med jämna mellanrum. Då försöker vi titta efter om det är någon fastighet där energianvändningen sticker iväg. Sedan diskuterar vi varför och hur vi kan göra för att få koll.
– Det är vanligt att någon har ställt aggregatet i handläge under sommarmånaderna och sedan glömt att ställa tillbaka det. I vissa fastigheter ser vi det direkt i SÖ-systemet men i andra kan det gå månader innan man upptäcker det.
Kollar statistiken en gång per månad
Under vintern kollar han energianvändningen en gång i månaden. Något som kan ställa till det är att programvaran konsekvent jämför energianvändningen med samma period förra året. Det gör att jämförelsen kan peka i fel riktning.
– Jag skulle vilja få in något slags basår att jämföra med istället. Det skulle till exempel kunna vara första året efter en genomförd effektivisering.
Jan Larsson återkommer till den viktiga uppföljningen, och den minst lika viktiga driftpersonalen.
– Anställ rätt människor. Energikostnaden är lika hög som räntekostnaden, och i värmecentralen kan du blåsa bort 50 procent av det hur lätt som helst.
– Driftpersonalen måste vara delaktig, annars fungerar ingenting.
Hittills har fokus legat på värme, varmvatten och kyla. Ett exempel är en skolbyggnad bara något kvarter från Wihlborgs eget kontor. Huset var från början en del av Kockums industrier. År 2000 använde det 3 290 MWh för att klimatisera sina 14 700 kvadratmeter. 2009 behövde samma yta 1 518 MWh och årets energianvändning beräknas till knappt 1 200 MWh. Precis som på många andra ställen visade det sig att värmesystemet var överdimensionerat.
– Stora pumpar låg och tryckte på, ventilerna orkade inte hålla tätt. Värmeåtervinningen slog ifrån hela tiden.
Vi lämnar Wihlborgs kontor och promenerar genom regn och snålblåst bort till skolbyggnaden. En del av de gamla pumparna finns kvar, men är försedda med frekvensomformare. Vägg i vägg med fläktrummet ligger ett storkök, som också fick en energigenomgång, fast med ventilationen i fokus.
– Vi byggde om styrningen av spiskåporna så att de styrs direkt från el- eller gasmätaren istället för med en knapp på kåpan.
Ventilationen sällan överdimensionerad
När det gäller ventilation är den – till skillnad från värmesystemen – sällan överdimensionerad och injusteringen handlar om att få tilluften att hamna på rätt ställe. I Wihlborgs eget kontor har man valt intelligenta don, som styr både luftomsättning, belysning och även luftbehandlingsaggregaten. Här både tänds och släcks belysningen automatiskt, men i framtida projekt satsar man på att det ska tändas manuellt och släckas med automatik. Överhuvudtaget har fastighetselen hamnat mer och mer i fokus, efterhand som det har blivit svårare att hitta bra projekt på värme- och kylsidan.
– Det finns mer pengar att hämta på fastighetselen, framför allt på belysning, pumpar och fläktenergi. Jag vet ännu inte vilken besparing som är möjlig, men jag tror på 10 till 15 procent, säger Jan Larsson.
Hur var det då med Green Buildingmärkningen?
– Vi ville certifiera hela det här området, eftersom vi hade sparat mer än 25 procent. Men man får inte räkna hur långt tillbaka i tiden som helst. Att spara ytterligare 25 procent i dag blir svårt – vi klarar det i vissa fall men inte i alla. 25 procent, det är en fjärdedel av en cirkel. Säger man det så, så förstår man hur mycket det handlar om.
– Att bli Green Buildingcertifierad är lättare om man inte har skött sitt hus.
Jan Larsson vill helst inte dela ut råd om fastighetsdrift.
– Råd – nä, följer du dem så kommer du ingenstans. Man måste se vilket behovet är från fall till fall.
Ingar Lindholm, Energi & Miljö nr 12/2010 sid 26-28
- Fakta Wihlborgs Fastigheter
Uthyrningsbar yta: 1,3 miljoner kvadratmeter
Typ av fastigheter: lokaler
Här finns fastigheterna: Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn
Historik: Wihlborgs grundades 1924 som byggbolag i Malmö. 1985 blev bolaget ett renodlat fastighetsbolag. År 2000 bildade Wihlborgs tillsammans med Peab och JM ett exploateringsbolag för att utveckla området kring Dockan i Västra hamnen i Malmö.
