ENERGI | 24 maj 2015

Nya regler öppnar för energirenovering

När bokföringsreglerna ändrades fann de kommunala fastighetsbolagen i Göteborg ökade möjligheter att genomföra energirenoveringar.

Under åren 2009 – 2010 genomförde det Göteborgska Bostads AB Poseidon ett pilotprojekt i energirenovering på Katjas gata i bostadsområdet Backa Röd. Målet med projektet var att skapa kunskap om teknik, hyresgästernas upplevelser och ekonomiska förutsättningar. Det var det sistnämnda som visade sig vara utmaningen och om projektet skulle klara de uppsatta lönsamhetskraven kom att bero på den framtida energiprisutvecklingen.

Sett till det övriga beståndet kan man konstatera att en stor del av kommande renoveringar inte har möjlighet till energirenovering i motsvarande omfattning, detta givetvis bedömt utifrån de taxekonstruktioner och prisnivåer vi har i Göteborg

– Det skulle krävas en kraftig energiprisökning för att räkna hem den gjorda investeringen och den nivå som krävdes bedömdes som osannolik, säger Mattias Westher, Energistrateg på Poseidon.

Ganska snart kunde konstateras att fler likadana projekt inte skulle kunna genomföras. Inte i Backa Röd och definitivt inte i områden med högre ställda avkastningskrav än i centrum. Man gav dock inte upp tanken på energirenovering utan analyserade vilka parametrar som var viktiga för att kunna klara de uppställda kraven.

– Lösningarna i Backa Röd är helt rätt utifrån både ett tekniskt, underhållsmässigt och långsiktigt ekonomiskt perspektiv. Det har visat sig att med normal drift av fastigheten uppnår den de mål vi satt. Det som vi måste göra är det underhåll som ändå krävs, som exempelvis tätningar kring rotor, byte av fläktar och liknande, säger Mattias Westher.

Kort sammanfattat handlar det om att ha rätt förutsättningar på den befintliga byggnaden. Rent konkret handlade det i Backa om att de befintliga byggnaderna med fyra våningar innehöll för få lägenheter. Efter en snabb förändring av detaljplanen erhölls byggrätt av ytterligare två våningar och en fortsatt renovering av fem punkthus fick nu en möjlighet att klara de ekonomiska kraven. Detta i kombination med ytterligare förändringar tekniskt, medförde att energialternativet blev det vinnande mellan tre olika alternativ. De två övriga alternativen var varianter av renovering med samtidig påbyggnad. I dag närmar man sig färdigställande av projektet och ytterligare fem punkthus lyser upp Backa med sin orange kulör.

-Sett till det övriga beståndet kan man konstatera att en stor del av kommande renoveringar inte har möjlighet till energirenovering i motsvarande omfattning, detta givetvis bedömt utifrån de taxekonstruktioner och prisnivåer vi har i Göteborg, förtydligar Mattias Westher.

Men nu har förutsättningarna ändrats, och man ser nya möjligheter till energirenoveringar. Dels handlar det om att Poseidons moderbolag, Förvaltnings AB Framtiden, har genomfört ett arbete med att se över vilka avkastningskrav som skulle gälla i hela koncernen. Avkastningskraven var olika beroende på bostadsområde – ju längre från centrum, desto högre krav på avkastning. Dels handlar det om nya bokföringsregler från första januari 2014, som gör att fler åtgärder skulle kunna aktiveras som avskrivningsobjekt och inte som tidigare vara en del av underhållskostnaderna. Tillsammans öppnar detta möjligheter för nya energirenoveringar.