TEMA: RENOVERING | 14 nov 2022

Nya miljonhus – för miljoner

Flera hundra tusen av allmännyttans bostäder är i stort behov av renovering. I Enköping pågår sedan några år tillbaka upprustning av lägenheterna i stadens största bostadsområde Romberga.
– Förutom stambyten installeras det bland annat nya ventilationssystem och undercentraler för fjärrvärme, säger Enköpings hyresbostäders fastighetsutvecklingschef Joakim Winberg.

Från början av 1960-talet tills att oljekrisen bromsade in ekonomin i mitten av 1970-talet byggdes det ungefär 1,3 miljoner bostäder i Sverige, varav cirka en miljon under perioden 1965–1974, det som i efterhand har kal-
lats för miljonprogrammet.

För ungefär ett år sedan, alltså några månader innan den pågående energikrisen och kostnadsexplosionen satte ordentlig fart, presenterade byggbolaget NCC en rapport där man skriver att cirka 330 000 av lägenheterna i miljonprogrammet är i behov av upprustning. Av dessa bedömdes 140 000 år 2019 vara i akut renoveringsbehov.

Enligt en rapport som Sveriges allmännytta presenterade för några år sedan uppgick renoveringsskulden enbart för de allmännyttiga bolagen till 165 miljarder kronor för att åtgärda akuta tekniska brister och samtidigt anpassa bostäderna så att de uppfyller moderna krav på tillgänglighet och energiprestanda.

Sofia Hansdotter, expert inom området fastighetsutveckling och nyproduktion på Sveriges allmännytta, säger att många av husen är gamla och utan tvekan är i stort behov av upprustning.

– Inför beslut om renovering gäller det att ta hänsyn till tre olika perspektiv: sociala, ekonomiska och hållbarhet. Det är perspektiv som delvis konkurrerar med varandra.

– Den sociala aspekten är oerhört viktig. I den ingår det att ta hänsyn till hyresgästernas ekonomi samtidigt som det behöver genomföras åtgärder för att husen ska stå kvar länge till.

Har bolagen ekonomi för att klara renoverings­behoven?

– Det varierar oerhört mycket. Många av de allmännyttiga bolagen har åtminstone fram tills nu haft en god ekonomi. Andra har det tuffare. En del skjuter upp renoveringar eller så gör man bara det som är akut, framför allt om kostnaderna fortsätter att öka kraftigt. Det tär i sin tur på fastigheterna och leder bland annat till ännu sämre energiprestanda.

I utkanten av de centrala delarna av Enköping, alldeles vid ett nytt handelsområde, ligger bostadsområdet Romberga. Det är kommunala Enköpings hyresbostäders (EHB) största sammanhängande bostadsområde med knappt 700 lägenheter fördelade på sex niovåningshus och flera trevåningshus.

Området började byggas i början av 1960-talet och genomgick en första renovering ungefär 30 år senare.

2018 inleddes en ny renovering och upprustning som framför allt är inriktad på energieffektivisering, stambyten samt kök och badrum. Energianvändningen låg då på cirka 150 kWh per kvadratmeter och år.

– Den ska sänkas med åtminstone 25–30 procent, gärna ännu mer, berättar EHB:s fastighets­utvecklingschef Joakim Winberg medan vi går runt i området.

Renoveringen, som genomförs som ett partneringprojekt med Byggconstruct som huvudentreprenör, är uppdelad i tio etapper och väntas pågå fram till 2025. Vid vårt besök hade man kommit ungefär halvvägs.

I alla hus och lägenheter byts avlopps- och vatten­stammarna. Köken får ny golvmatta, nymålade väggar, ny spiskåpa, nya köksskåp och vid behov ny spis och kyl/frys. I badrum installeras det bland annat nytt handfat, ny blandare och vägghängd toalettstol. Det blir nytt kakel på väggarna och nytt klinkers på golven.

– För att begränsa bilningsarbetena i samband med stamrenoveringen, och för att underlätta för framtida service och reparationsarbeten, sätter vi in våtrumskassetter i badrummen.

Hissarna moderniseras, bland annat genom uppgradering och energieffektivisering av motorer och att slagdörrar byts ut mot automatiska skjutdörrar. För att öka tryggheten införs det i alla hus ett elektroniskt passersystem. Samma sak gäller för de så kallade miljörummen. Lägenheterna får även nya säkerhetsdörrar.

– Vi går igenom varje lägenhet för eventuellt kompletterande åtgärder, men genomför av hållbarhetsskäl inga renoveringar eller förnyelser om det inte finns behov av det. Men också för att hålla nere kostnaderna och hyrorna. Vi vill bara byta ut sådant som är slitet och dåligt, berättar Joakim Winberg.

– I samband med statusbesiktningen av området upptäckte vi att en del av taken var i dåligt skick med bland annat bristande isolering, sliten takpapp och dåliga takstolar, vilket har åtgärdats. Vi vill inte behöva komma tillbaka om bara några år för att genomföra nya arbeten som stör hyresgästerna.

Alla hyresgäster evakueras till lägenheter i området i samband med stambyte.

Jegor Aunola, grundare av vvs-konsultfirman som svarar för ventilationsprojekteringen i Romberga­projektet, berättar att företaget har varit med sedan starten.

– Det installeras ett helt nytt ventilationssystem, ett utökat FTX-system som kallas FTXA. Från början fanns det bara frånluft utan värmeåtervinning i lägenheterna.

Vi har hittills inte installerat solpaneler på taken. Men vi har som rutin att varje gång vi byter eller gör större åtgärder på ett tak räkna på om det är rimligt att installera det

– Det nya systemet leder till ordentligt minskad energianvändning, även om man inte gör några större förändringar av klimatskalet förutom att sätta igen friskluftsventiler i ytterväggarna.

Bland annat fönstren byttes ut i samband med tidigare renovering.

– De stora fördelarna med installation av FTXA är att den kvarvarande energin i avluften från aggregatet återvinns genom en värmepump. Genom FTXA kan energibehovet för tappvarmvatten och även delar av värmebehovet tillgodoses över merparten av årets timmar. I detta projekt har det påvisats att under cirka 5 500 timmar om året tillgodoses energibehovet för tappvarmvatten av FTXA. Det vill säga mer än 60 procent av helåret med ett medel COP på 3,9.

– Enbart i etapp 2–3, vilket är cirka 100 lägenheter, har värmepumpen sparat över 166 000 kWh, säger Jegor Aunola.

Antalet fläktrum i området är beräknat till mellan 20 och 25. Det exakta antalet är ännu inte klart på grund av pågående projekteringsarbeten.

Jegor Aunola berättar att det har installerats nya tilluftskanaler och tillhörande schakt.

– Det har emellanåt varit trångt. Projektet har lyckats nyttja befintliga utrymmen och använt varje area till det optimala för att installera nya FTXA-aggregat.

I princip alla elinstallationer och dragningar har eller ska bytas ut, bland annat av brandsäkerhetsskäl. Radiatorerna har behållits, men fått nya ventiler och termostater.

Romberga är anslutet till fjärrvärmenätet. Områdets gemensamma undercentral, som ligger i ett stort före detta pannrum, håller på att ersättas av – förmodligen – sex mindre, en för varje gård. Uppdelningen i flera olika undercentraler med mindre kulvert- och ledningsnät anses göra systemet robustare förutom att det minskar värmeförlusterna.

De kraftigt stigande energipriserna har drivit på utbyggnaden av solenergi och gjort att branschen i dag är inne i en exponentiell tillväxt.

– Vi har hittills inte installerat solpaneler på taken i Romberga. Men vi har som rutin att varje gång vi byter eller gör större åtgärder på ett tak räkna på om det är rimligt att installera det, säger Joakim Winberg.

– Med tanke på de nuvarande energipriserna är det troligt att det framöver blir solpaneler på taken. Vi behöver utreda hur vi kan och vill använda den el som produceras, förutom som fastighetsel. Tidigare har det inte varit en bra affär att sälja den. Det är annorlunda nu.

Efter att den tidigare regeringen utvidgat undantagen från kravet på så kallad nätkoncession är det sedan årsskiftet tillåtet att dela energi mellan byggnader i lokala mikronät.

– Efter regeländringen är mikronät absolut något att diskutera även för oss med tanke på att det handlar om många byggnader fördelade på flera fastigheter. Hade de nuvarande reglerna gällt redan när man planerade det här projektet är det möjligt att det hade installerats solpaneler på alla tak och att vi även hade haft ett mikronät.

I kombination med batterilager?

– Vi kommer framöver att arbeta även med det i våra projekt. De höga energipriserna gör att vi får ett större mandat att arbeta med olika energiprojekt.

– Men det är också viktigt att vi kan påverka våra hyresgästers beteende och att vi får med dem på energieffektiviseringsresan. Vi har till exempel infört så kallad individuell mätning och debitering (IMD) av varmvattnet, vilket innebär att man som hyresgäst enbart betalar för sin egen förbrukning och därmed kan påverka sina egna kostnader.

Sedan i somras finns det vid nyproduktion av flerbostadshus krav på individuell mätning och sedan i fjol begränsade krav på IMD i befintliga flerbostadshus.

Joakim Winberg berättar att hyresgästerna så här långt i huvudsak verkar vara nöjda med renoveringen. Efter varje etapp genomförs en enkät­undersökning. Få klagomål har kommit in.

– Många tycker att de har fått ett bättre inomhusklimat. Tidigare var det bara tilluft via fasaden. Nu är tilluftskanaler dragna till varje rum, vilket ger en helt annan cirkulation. Dessutom är luften filtrerad.

– Några säger att de känner drag, andra att de upplever en överhörning som inte fanns tidigare. Men det är inget som inte är inom ramen för vad som är godkänt.

Häromåret nominerades projektet till Allmännyttans pris för Sveriges bästa renovering.

Vad kostar renoveringen och ombyggnaden?

– Budgeten är på närmare en miljon kronor per lägenhet. I den summan ingår, förutom stambytena, även alla andra åtgärder, till exempel nya undercentraler för fjärrvärme, nya fläktrum och ventilationssystem, nya kulvertar och renovering av en del tak.

Det innebär att den sammanlagda kostnaden beräknas hamna på cirka 700 miljoner kronor.

Björn Berggren, energiexpert på Sveriges allmännytta, berättar att de svenska allmännyttiga bostadsbolagen i genomsnitt, högt räknat, har en renoveringstakt på 1,5 procent per år.

– EU är på väg att införa krav om att tre procent av beståndet årligen ska renoveras upp till nybyggnadsstandard. Det handlar för svensk del alltså om en fördubbling av renoveringstakten.

Kommer de höga energipriserna att driva på?

– Jag tror att de kommer leda till att åtgärder som tidigare inte ansetts som lönsamma kommer att bedömas som lönsamma.

– Vi vill att de så kallade flaskhalspengarna från Svenska kraftnät – 90 miljarder kronor – ska användas för att underlätta bolags och privatpersoners möjligheter till energieffektiviserings­åtgärder.

Text: Mikael Bergling