KRÖNIKA: Höj renoveringstakten för en grön omställning
Det kommer rapporter nästan dagligen om hur bostadsbyggandet minskar. ”När jag lyssnar på kolleger ute i landet i både privata och offentligt ägda bolag så stämmer bilden. Det finns förstås undantag men de allra flesta avvaktar med nyproduktion”, konstaterar krönikören Fredrik Törnqvist som är vd på AB Stångåstaden.
Det har blivit svårare att få ihop kalkylen vid nyproduktion, och dessutom finns presumtionshyresdomen – det vill säga, hovrättsdomen om att hyreslägenheter som inte styrs av bruksvärdet i regel bara får höjas hälften så mycket som vanliga hyror – som skapar osäkerhet kring intäktssidan. Frågan om att effektivisera och försöka sänka kostnaderna för att bygga är nu viktigare än någonsin.
Jag har förmånen att få vara med i ett byggherreråd inom Sveriges allmännytta. I rådet finns kolleger från andra stora bostadsbolag, både privata och allmännyttiga. En gemensam nämnare är att alla som är med, investerar i både nyproduktion och ombyggnad. Rådet har funnits under många år och de senaste åren har fokus legat på att förbättra förutsättningar för att bygga nya bostäder.
Vi tog bland annat fram en byggagenda för några år sedan med förslag på vad som behöver göras för att både sänka byggkostnaderna och snabba på byggprocessen. Agendan har några år på nacken och vi kommer därför att göra en omarbetning av den under 2024.
Svårigheten att bygga nytt och en lägre efterfrågan på bostäder på många orter har gjort att många skiftar fokus från nyproduktion till att renovera och bygga om istället. Vi ska därför försöka få med renoveringsfrågan när vi uppdaterar byggagendan. Frågan är het även på EU-nivå.
Bostadssektorn står för en stor andel av klimatutsläppen och ett nytt EU-direktiv (Energy Performance Buildings Directive, EPBD) är på gång. Slutförhandlingar mellan medlemsländerna pågår för fullt så alla detaljer är inte på plats. Innebörden och riktningen i direktivet innebär dock att alla fastigheter inom EU ska ha en energiprestanda som motsvarar nyproduktion senast år 2050.
Detta kommer att få stor påverkan på nästan alla fastighetsägare. Sveriges allmännytta har gjort överslagsberäkningar och konstaterat att det kommer att kosta medlemsföretagen sammanlagt över 500 miljarder kronor att förflytta sitt bestånd till nybyggnadsenergiprestanda. Renoveringstakten behöver också höjas.
Att effektivisera, förändra regelverk, använda digital teknik och hitta smartare sätt att bygga till lägre kostnad är alltså mer aktuellt än någonsin.
Det kommer inte att bli lätt då många bolag i dagsläget drabbats av kraftigt höjda räntekostnader på kort tid, vilket minskar möjligheterna att underhålla och renovera. Även för Stångåstaden blir detta en utmaning. När direktivet är klart kommer vi att göra egna noggranna beräkningar om hur EPBD kommer att påverka oss. Därefter får vi se vilka anpassningar vi behöver göra av vår långsiktiga planering.
Det är en stor utmaning för oss i Sverige. Ute i Europa är det också en stor fråga. Där har många länder dessutom kallhyra som standard. Det innebär att en fastighetsägare ska göra stora investeringar utan att kunna ta del av besparingen. Jag tror därför att det kommer krävas olika former av stöd för att det ska vara möjligt att ställa om hela Europas bostadsbestånd till 2050.
Kan vi göra någonting i Sverige för att underlätta? Då kommer man tillbaka till det jag började att skriva om, nämligen förutsättningarna för att bygga nytt och bygga om. I Byggagendan kommer vi med stor säkerhet att ha kvar stora frågor som att undantas från Lagen om offentlig upphandling (LOU) och att lägga moms på hyran.
Bara dessa frågor kan skapa mycket bättre förutsättningar för att höja renoveringstakten. En annan viktig aspekt är att det fortfarande finns obalans mellan upplåtelseformerna där småhus till exempel har möjligheter till ROT-stöd som inte finns för flerbostadshus. Att effektivisera, förändra regelverk, använda digital teknik och hitta smartare sätt att bygga till lägre kostnad är alltså mer aktuellt än någonsin.
Text: Fredrik Törnqvist, vd, AB Stångåstaden
