Han vill öka perspektivet till hundra år

Ett hus byggs på några få år men det är ändå byggtiden som utbildning och forskning inom fastighetsvärlden handlar om. Stellan Lundström, professor på KTH, vill vidga perspektivet och öka kunskapen om de övriga 97 åren i en byggnads normalt sekellånga livslängd.

Stellan Lundström är skarpsynt. Han var skidskytt i det militära och deltog till och med i ett militärt världsmästerskap. Men nu är han professor på KTH, Kungliga tekniska högskolan i Stockholm, och pratar med ett stillsamt vänligt leende, inte om att se skarpt utan snarare brett.
– Man måste se till helheten, säger han flera gånger under intervjun.
Vi slår oss ned vid en av de många stolarna kring hans stora mötesbord, i ett av högskolans många röda tegelhus. Hans arbetsrum finns långt inne i en korridor på bottenvåningen, men han har väldigt bra översikt över hus rent generellt, för han är dekan, det vill säga chef, för Skolan för samhällsbyggnad och arkitektur. Hans mandat sträcker sig från bostadsbubblor till tegelstenar och drift. Det är det sist nämnda vi ska prata om här, för han anser att det är ett underskattat område.
– Forskningen har varit inriktad på byggandet.  Det har varit det fina, medan de som hållit på och mekat med förvaltningen inte har haft så hög status

Intresset för fastighetsdrift ökar
Nu när hus som är gröna – bildligt talat – har kommit på tapeten har intresset för drift ökat. Det är vid drift som husets miljöprestanda avgörs till stor del.  Men för den som tittar på kostnaderna är driften inte lika viktig som kapitalet, så fastighetsförvaltningen har inte rönt det intresse den förtjänar.
I den byggnad han själv arbetar, en kort promenad bort från Stureplan, står lokalkostnaden står för upp emot 15 procent av verksamhetens totala kostnader. Den största delen kan hänföras till kapitalkostnader. Här är marken mycket värd och hyran som skolan betalar till Akademiska Hus är därefter. När kostnader diskuteras handlar det därför inte särskilt ofta om driften.
– Vi har ju kompetensen att prata om det här, men driftkostnaden försvinner i det stora hela. Det intressanta för KTH när vi diskuterar att minska kostnaden är om vi ska hyra eller äga byggnaderna.
Stellan Lundström menar att fallet KTH är typiskt. Investeringar i energibesparing i hus är ofta olönsamma.  Ska man räkna krasst på varje krona så blir det därför inte många satsningar på sparåtgärder. De kalkyler som görs i dag utgår ofta från att energipriset ska bli mycket högre framöver, men det är inget hållbart sätt att resonera med ekonomers sätt att se på saken.

Effektiviserar privat
Men det finns ju annat än pengar som är viktigt. Privat satsar han på energibesparingar utan att det lönar sig ekonomiskt. I det ärvda huset i västerbottniska Arnberg handlade det om bekvämlighet när vedeldningen ersattes av jordvärme.

I radhuset i Huddinge avgjorde det riktigt långa perspektivet på hållbarhet som har med klimatförändringen att göra. Alla husen i radhuslängan debiterades för värme kollektivt vilket gjorde att det inte lönade sig särskilt mycket för enskilda hushåll att spara. Stellan Lundström tyckte att de skulle införa individuell mätning. Ett argument hade kunnat vara att det skulle bli billigare när folk blev mer sparsamma, men efter att ha räknat på saken kom han fram till att det inte höll med tanke på kostnaden att installera individuell mätning. Men han envisades ändå:
– Jag drämde till med Kyotoprotokollet och sa att det kommer krav på individuell mätning snart i vilket fall som helst. Så då har vi äntligen infört intern debitering, efter 50 års drift sedan husen byggdes.
Själv anser han att klimatfrågan är viktig. Mänskligheten har ett problem, antingen det beror på de egna utsläppen, på solaktivitet eller på något annat. Bland annat konstaterar han att det inte går att bygga stadsmiljöer i låglänta lägen längre eftersom de riskerar att vara översvämmade om femtio till hundra år. Om nu ekonomin inte talar för en satsning, gäller det att hitta andra drivkrafter.

Lagstiftning och utformning av avtal är då bra verktyg.
– En fastighet tänker man sig som en tegelhög men i själva verket är det ett knippe avtal. Hela fastighetsområdet kryllar av avtal, om el, sophämtning och så vidare. Ska du spara energi, lönar det sig olika beroende på hur taxorna är konstruerade, till exempel. Hur avtalen skrivs är centralt.
En väg framåt är till exempel att alla offentliga myndigheter inryms i hus med begränsade utsläpp av koldioxid med mera. Det görs redan i Australien, för statliga myndigheter.

Skeptisk professor
När Stellan Lundström började forska efter sin examen i lantmäteri på 1980-talet var det inte de gröna frågorna som dominerade. Hans drivkraft då var snarare nyfikenhet och en lust att göra något nytt, entreprenörsanda som han själv kallar det. Han och hans kollega tyckte de hittat ett område där mycket fanns kvar att göra.  De argumenterade att det var dags att titta närmare på det tidsspann i en byggnads livslängd som är i särklass längst, nämligen det som tar vid när huset är färdigbyggt: förvaltningen.  Deras professor tittade på dem och frågade: ”Men är verkligen fastighetsförvaltning ett akademiskt ämne?” Han var skeptisk men lät dem ändå hållas.

Senare försökte de också få fastighetsbranschen intresserad av resultaten och introducera begreppet livscykelkostnad. Då möttes de också av en överseende attityd: ”Ni pojkar på KTH räknar på ert sätt, men här gör vi andra kalkyler”, fick de höra. Men skrattar bäst som skrattar sist: nu är Stellan Lundströms studenter i fastighetsekonomi väldigt efterfrågade.

Detsamma gäller numera själva namnet för verksamheten, Skolan för samhällsbyggnad och arkitektur. Ordet samhällsbyggnad tog flera år att få fram. Söktrycket till den utbildning han själv tillhörde förut, lantmäteriet, var lågt, liksom till väg och vatten. Då beslutade skolan att slå ihop de två utbildningarna. Professorerna stötte och blötte namnfrågan: skulle det vara lantmäteri med väg och vatten eller väg och vatten med lantmäteri?

Stadsbyggnad populärt
Till slut föreslog Stellan Lundström att de skulle kontakta Ungdomspanelen, en sajt där ett antal ungdomar svarar på frågor som skickas dit. Ungdomarna fick en lista med olika möjliga namn på utbildningen och berätta vad de själva helst skulle söka till. Stadsbyggnad kom högst upp på listan. Längst ner kom byggteknik. Till slut blev namnet Institutionen för samhällsbyggnad, för att vägar, glesbygd och annat också skulle komma med.
– Samhällsbyggnad var ett fantastiskt ord och plötsligt fick vi tre sökande per plats. Nu har vi börjat ett program som heter Energi och Miljö. Med de orden får vi också ett högt söktryck.
Sedan dess har även arkitektur tillkommit. Men det är ett ord som har lockat ungdomar under en lång tid så det ordet behöver inte bytas ut.

Svårigheten att locka de unga handlar inte bara om ord förstås, utan också om innehåll.
– Vår tids hjälte, inte är det fastighetsförvaltaren inte! konstaterar Stellan Lundström med det tonfall som är typiskt för Västerbotten.

Lockades till lantmätaryrket
Han tror att fastighetsområdet skulle bli mer intressant om de unga insåg hur mycket det har att göra med människor. Det hjälper inte mycket att installera en massa smarta energibesparande funktioner, när de som bor i ett hus ändå öppnar fönstren för att vädra mitt i vintern, till exempel. Att ta hand om ett hus handlar väldigt mycket om att ha med folk att göra.
När han själv var ung lockades han till lantmätaryrket genom kontakt med människor, närmare bestämt personer som redan arbetade med detta. De kom till trakten där han växte upp i Västerbotten och skulle bygga väg. Av dem fick han ett sommarjobb och efter det visste han vad han ville göra när han blev vuxen.
Men Stellan Lundström gjorde alltså en liten omväg som skidskytt. I hembygden var det fullt av skidåkare. Hans egen farbror var OS-medaljör, med två guld till och med från OS 1948 i St Moritz. På mammas sida fanns det flera vinnare av Vasaloppet. Så skidåkningen hade han så att säga gratis. Väl på plats på idrottsplutonen i Umeå upptäckte man att han var bra på att skjuta också. Så det blev ett militär-VM i skidskytte för hans del, i Libanon, där det finns gott om snö uppe i bergen.
– Det var en fantastisk historia, men sedan blev det inget mer. Jag hade pluggat ett år i Stockholm redan och åkte tillbaka dit.
Han hade börjat på KTH:s utbildning för lantmätare som han faktiskt blivit trogen hela yrkeslivet.

Ny i driftcentralen
Men han har faktiskt aldrig varit inne i KTH:s driftcentral några meter neråt gatan, berättar han när vi går dit inför fotograferingen. Han tittar sig nyfiket omkring och konstaterar efter en snabb blick att en del av den gamla utrustningen som finns kvar därinne är från 1960-talet. Så nog kan han det där med drift ändå, fast det faktiskt är bostadsbubblor han brukar prata om till vardags. Drift, installationer och fastighetsförvaltning är det inte många journalister som frågar efter och inte är det många som har tittat in i driftcentralen heller. Men den visar sig vara väl värd ett besök med sina stora fönsterpartier och intressanta utrustning.

De gamla oljepannorna finns kvar men i dag är det luftvärmepumparna som står för värmetillförseln. Skolan har några solceller. Pengarna talar inte till förmån för klimatsmartare energi, men det finns en grön ambition som gör att det satsas några kronor på saken ändå.

Skolans byggnader tillhör ett mellanskikt med tanke på miljön. Akademiska Hus som äger dem har investerat i värmepumpar, solceller och andra miljöåtgärder utan att det nödvändigtvis förräntar sig, men satsar inte fullt ut i alla byggnader. Högst upp på listan finns det fåtal företag som faktiskt gör det på grund av att miljöfrågorna anses så viktiga. Längst ner på miljölistan finns förvaltarna som vill ha ränta på varenda krona och räknar bort det gröna.
– Frågan är alltid var vi ska ta kostnaden. Men i slutändan är det alltid vi konsumenter som betalar, antingen direkt eller via skattsedeln, konstaterar Stellan Lundström.

Kerstin Lundell, Energi & Miljö nr 10/2011 sid 39-42