Gärna digitalt – men först en rejäl teknik
Införandet av ny digital teknik behöver genomföras på ett hållbart sätt.
– Fungerar inte de grundläggande tekniska funktionerna spelar det ingen roll hur många smarta AI-lösningar som installeras i ett hus, säger Anders Björling, som är teknisk chef på fastighetsbolaget Castellum.
Energieffektivisering och driftoptimering är något som fastighetsbranschen har arbetat med i många år. De högre energipriserna har ökat intresset ytterligare och kraftigt förbättrat effektiviseringskalkylerna.
Det sistnämnda gäller inte minst för många äldre hus.
Trots det ligger ofta fokus på smarta digitala lösningar, och inte på grundläggande tekniska förbättringar som kan vara en betydligt mer effektiv åtgärd.
– Det finns ett tryck på marknaden på att stoppa in ny teknik i husen, säger Anders Björling.
– Samtidigt brister vissa basfunktioner i många hus. Det som de husen framför allt behöver är moderna värmesystem och fungerande ventilation med återvinning. Om inte grundläggande tekniska funktioner fungerar på ett bra sätt spelar det ingen roll hur många smarta digitala lösningar som kopplas in. Basfunktionerna i huset måste vara på plats innan man kan börja med fininställningarna.
Är det för stort fokus på ny smart digital teknik?
– Ja, jag tycker det utan att för den skull vilja bli betraktad som en bakåtsträvare. Det gäller att resonera och prata om detta på ett balanserat och konstruktivt sätt. Många av de nya digitala lösningarna är både häftiga, fantastiska och i vissa fall nödvändiga. De gör till exempel att fastigheter kan styras automatiskt via molnet, underlättar teknikers och annan personals arbete som leder till nya insikter.
Det är väl bra?
– Självklart måste vi använda och arbeta med ny digital teknik som optimerar de avancerade system som finns i många moderna hus. Annars kommer vi aldrig klara de högt ställda krav som vi har på oss. Men vi behöver också förstå förutsättningarna och de utmaningar som ny teknik medför.
– Vi ska också göra något åt de befintliga installationerna och de gamla energibovarna.
Som vad?
– Om vi till exempel byter ut ett gammalt ventilationsaggregat i en äldre byggnad mot ett nytt med bra återvinningssystem leder det till en betydligt större modernisering och ger i allmänhet mer ”pang för pengarna” jämfört med att sätta in en finoptimerad AI-funktion med prognosstyrning i ett modernt hus som redan ligger på en energianvändning på kanske 50 kWh per kvadratmeter.
– Vi behöver få en ökad förståelse för helheten och bli bättre på att hitta rätt balans. Det finns ett stort behov av åtgärder i det befintliga beståndet.
Gäller det även för Castellums fastigheter?
– Ja. Exempelvis kan det finnas en del gamla fjärrvärmecentraler som behöver moderniseras eller kanske ersättas av andra värmesystem. Jag tycker att vi ibland har lite svårt att veta vilka bollar vi ska springa på.
Om inte grundläggande tekniska funktioner fungerar på ett bra sätt spelar det ingen roll hur många smarta digitala lösningar som kopplas in.
Anders Björling poängterar återkommande under intervjun behovet av att arbeta i två parallella spår.
– Det kontinuerliga förvaltningsarbetet av äldre byggnader ska vara systematiskt, organiserat och effektivt. Det är viktigt att få med den stora bulken av hus i moderniserings- och energieffektivitetsarbetet och att lyfta byggnadernas standard. Det handlar då inte bara om att förbättra ventilationssystem eller liknande installationer, utan även om exempelvis isolering, tätskikt och köldbryggor.
– Det andra spåret gäller optimering av moderna hus. Här är det inte aktuellt att exempelvis byta ut ventilationssystem eller liknande. I dessa fall är det mer intressant att, om det inte redan finns, komplettera med smarta funktioner och system för effektstyrning, energilagring och samverkan med andra byggnader och system där så är lämpligt.
Ställer era hyresgäster krav på smart digital styrning?
– Jag känner inte till att en kund säger att den vill sitta i ett hus som styrs av en AI-funktion. Man ställer istället krav på olika typer av certifieringar eller energiklassningar.
En utmaning för fastighetsbolag som äger kommersiella fastigheter är åtkomsten till dem, menar Anders Björling.
– Det kan vara svårt att flytta hyresgäster i kommersiella fastigheter som kanske har maskiner och installationer i sina lokaler. Det kan därför dröja flera år innan en byggnad blir tillgänglig för renovering. Det gör att vi när tillfälle ges behöver passa på och göra mer omfattande moderniseringar.
– Andra faktorer som kan försvåra möjligheterna att renovera och modernisera det äldre beståndet i den takt som behövs är tillgången till kapital, men också till kunskap, kompetens, händer och fötter.
Har ni brist på personal?
– Vi har mycket duktig personal. Att förvalta, underhålla och följa alla myndighetskrav och regler är en nog så utmanande uppgift. I de fall man stöttar med extern kompetens kan det finnas brister i kunskap om våra egna utförandekrav, beskrivna i våra ramprogram, vilket har visat sig vara extremt viktigt.
Anders Björling säger att branschen behöver bli bättre på att öppet diskutera olika problem och lösningar, men också att dela kunskap med varandra.
– Det har tagits en del intressanta initiativ, vilket är bra. Även om vi ska tjäna pengar på vår verksamhet, behöver vi också ta ansvar för samhällsutvecklingen och våra gemensamma energisystem på ett hållbart sätt.
Text: Mikael Bergling
