Sala satsar på snålrenovering

I Sala har det kommunala bostadsbolaget funnit det för gott att anpassa både planer och ombyggnader till de ekonomiska ramar som ges. Några storslagna energisatsningar görs inte.

Bernard Niglis är inte en vd som skräder orden. Det bostadsföretag han är chef för finns i Sala – en charmerande liten ort i Västmanland – med en bostadsmarknad som gör det inte går att göra vilka snitsiga ombyggnader som helst.
- Vi har räknat på i princip allt och kommit fram till att våra möjligheter att göra investeringar i energisparande är begränsade till återvinning av värme ur frånluften. Det ger också en kontroll på förvärmningen av tilluften och är på så sätt standardhöjande.  Andra energisparåtgärder sker inte, förutom modernisering av undercentralerna. Exempelvis att byta fönster ger inte tillbaka investeringen under kalkyltiden. Enligt Bernard Niglis gör byggkonstruktionen med putsad fasad och innervägg att man inte enkelt kan byta fönster och båge, utan att ta till mer avancerade byggtekniska åtgärder.

Bra kvalitet i husen”
Fastighetsbeståndet på omkring 2 700 lägenheter består i hög grad av hus från miljonprogrammet, varav det största heter Åkra och består av cirka 500 lägenheter. Området byggdes åren 1962-68 och delar av det ska byggas om de kommande åren.
- Stora delar av miljonprogrammets hus är uppförda med bra kvalitet och bra planlösningar. Under åren vi däremot tvingats riva delar av beståndet som har haft hög vakansgrad, liksom andra mindre kommunala bostadsbolag tvingats göra. I dag är vi nog i balans och borde bygga igen.
- Både stora delar av beståndet och de boende är äldre, vilket gör att våra hyresgäster inte har de ekonomiska möjligheterna att bära avancerade energiprojekt. När vi bygger om måste vi göra det effektivt och till låga kostnader. Energibesparingar – hur bra de än betalar sig i längden – kostar ändå i investeringsögonblicket, säger Bernard Niglis.
Han konstaterar att huspriserna i Sala är relativt sett låga, vilket inte gör att det finns något inflyttningstryck på lägenheterna.
- Den äldre som har en villa känner ju inget krav på sig att flytta till en lägenhet, när kostnaderna för att underhålla villan är så låga att man kan bo kvar. Det gör att det inte finns någon större omsättning på villorna, och att det inte finns något inflyttningstryck på lägenheter i vissa områden.

Många äldre i lägenheterna
Det nu aktuella området som ska byggas om - Åkra – har enligt Bernard Niglis en – även efter Salabostäders mått – stor andel äldre boende. 20 av de 100 lägenhetsinnehavare som finns där är 80 år eller äldre.
- Vi kommer att byta stammar, sätta upp nya ytskikt, installera FTX-ventilation samt installera utrustning för mätning av varmvatten och bygga till fler tvättstugor. Det är allt. För detta kan vi höja hyran med fem, tio procent. Då har vi nått smärtgränsen för vad de kan betala. För vad skulle vi annars göra? Hade husen stått i centrala Uppsala hade vi naturligtvis haft råd att tömma husen och dubblat hyran efteråt, utan att folk hade gnällt.
Under ombyggnadstiden, fem veckor per lägenhet, har hyresgästerna tillgång till baracker för tvätt, dusch och köksbestyr.
Just den korta ombyggnadstiden ställer krav på huvudentreprenören.
- Detta är ju lite av pilotprojekt. Vi fick bara in ett anbud, vilket tyder på att byggentreprenörerna nog tycker att sådana här ombyggnader är krångliga. De ska ju hålla reda på underentreprenörerna också. Egentligen borde väl vvs-entreprenören ta ansvaret eftersom den enskilt största entreprenaden rör värme- och sanitet. I detta fall är byggdelen störst, eftersom den inbegriper rivning, bygge av nya ventilationsrum och montage av köksinredning. Vi har också köpt in wc-kassetterna själva.

FTX-ventilation
Han understryker att den största energisparåtgärden – att förse lägenheterna med FTX-ventilation – är den bästa ur livcykelperspektiv, men också ger bättre inomhusklimat. FTX-aggregaten placeras i nya fläktrum på plan fyra, varifrån kanaler dras ut på vindarna till respektive kök.
- Rent tekniskt drar vi ner en till- och en frånluftskanal i ett nytt schakt till respektive kök. Därifrån fördelar vi luften i lägenheten via undertak i hallen. Där sänker vi taket med 20 centimeter för att dölja installationerna. Från lägenhetsaggregatet dras sedan en kanal ut till rummen. I utrymmet under taket samlas också all elmatning. Därifrån dras det vidare genom hallen till vardagsrum, sovrum och wc/dusch och till väggmonterade ventiler.
I händelse av brand stoppas tilluftsfläkten och frånluftsfläkten varvas till full fart samtidigt som avluftsspjäll ska hållas öppet. Brand detekteras via frånluften från en detektor per system.

Osäkert med lyxombyggnad
Inom Salabostäder har man erfarenhet av hur fel det kan bli om man renoverar eller bygger med en standard som folk inte har råd med, kanske kan man tala om lyxombyggnad med salamått mätt.
- Vi byggde för några år sen om 100 lägenheter och höjde standarden genom att bland annat glasa in balkongerna, sätta in hissar, sätta in handdukstorkar, kakel och klinkers i badrummen. Under ombyggnadstiden då hela huset blåstes ut evakuerades det cirka i 40 veckor. Efter ombyggnaden höjde vi hyran till nästan det dubbla för att klara den standardhöjningen. Endast två hyresgäster flyttade tillbaka. Resten fann billigare lägenheter i vårt bestånd, eftersom vi då hade ett visst överskott på tomma lägenheter. De ombyggda lägenheterna fylldes dock snabbt av nya hyresgäster som klarade den höjda hyran.
En liknande utveckling skedde med ett nybyggt hus i ett område med miljonprogramslägenheter.
- Där byggde vi från början med högre standard, och fördubblade hyrorna. Det stod tomt i cirka ett år och vi fick till slut sänka hyrorna med en tusenlapp för att fylla huset. Där ser man att det inte enkelt går att bygga nya hus med hög standard mitt i ett miljonprogramsområde, säger Bernard Niglis.

Mark Kretz, Energi & Miljö nr 9/2013 sidan 39-40

 

Kommentarer

Typiskt att man inte gör några storstilade energisatsningar! Det gör man så klart för att branschen är full av en massa okunniga människor som inte vet hur man gör dessa lönsamma! Hur kan det bli olönsamt att effektivisera energianvändningen och få en avkastning på minst 50 % på insatt kapital! Men det är klart att då får man ju inte hålla på med att slänga bort pengarna på FTX-system i befintliga hus och för övrigt också i nyproduktionen!

Läs på min hemsida så får du klart för dig hur men gör!

www.fastighetsanalys.se